上星期為FMI Japan作出年度總結，來到2023年最後一周，是時候展望一下將來。記得去年年尾，我預測海外物業市場會有很大轉變，英國樓不再獨佔市場，而是與日本、泰國三國並立。事隔一年埋單計數，日本樓今年的表現比我預計中更強勁，氣勢由年頭帶到年尾，相信2024年繼續是日本樓的天下。

再過數天便踏入2024年了，每逢年尾我都會請公司不同部門的同事吃飯、飲多兩杯，為勞大家辛苦了全年，跟同事們放開上司、下屬的身份真正交流，聆聽同事們的心聲。早前我便邀請了不同國家的公司同事一起飯聚、玩遊戲，其中一個遊戲是要他們用物件形容在場同事，有同事形容我是坦克車、AK47，亦有人形容我是黃大仙，有求必應，笑得我肚攣。

一年轉眼便過去，是時候來個年度總結。今年時間好像過得特別快，可能因為我工作非常充實，不停在香港、日本、新加坡之間飛來飛去，每次一落地便開始工作，到停下來休息之際已經是夜深。有人問我：你這樣日以繼夜工作不怕辛苦嗎﹖坦白說，間中的確感到疲累，但我喜歡接受挑戰，當我闖過一關又一關，最終做出成績來，那種滿足感足以令我忘記所有辛酸。

正當香港樓市處於「寒冬」之時，同樣處於亞洲的日本樓市卻在今年變得非常熾熱，更成為全球投資者的首選，其表現可以用「一支獨秀」來形容。不論是住宅、酒店和辦公室市場的交投都持續活躍，吸引了來自世界各地的投資者進軍日本的房地產市場。

很多人喜歡日本，而喜歡日本的人很多時會因為鍾情不同地區分成不同派別，有人一年去五、六次日本，每次只去東京；也有人不分季節，總之一有長假便飛北海道。不過說到投資，無論你是關東派、關西派、北海道派，還是沖繩派，最重要是看市場供應和需求。有些客人很有趣，自己喜歡東京，便堅持只買東京物業，其實投資和旅遊是兩件事，如果你投資大阪，可以低成本賺取高回報，賺到的錢一樣可以花在東京吃喝玩樂，兩者根本沒有衝突！

港股市場疲弱，令不少人資金被綁，尤其是一些拒絕分散投資的死硬派投資者，現正承受高風險和大教訓。我經常提醒大家「不要把所有雞蛋放在同一個籃」，如果將手中的資金全押在股票上，有機會大賺大蝕，真正的投資智慧不但要精準進攻，還要有穩健防守，這幾年疫情再加上經濟波動，進一步證明海外物業是其中一個低成本，而且相對穩定、耐用的籃。