英國在過去數月經歷巨變,政壇王室改朝換代,加上能源危機、通脹高企、利率飆升等問題,投資市場難免出現憂慮。港人關心的英國樓市近月放緩,究竟英國樓價會否逆轉﹖買英國樓是否理想的投資出路﹖就由海外物業投資專家逐一拆解市場情況。
在全球高通脹環境下,儲蓄無疑令身家縮水,對比股市的風高浪急,虛擬貨幣的大上大 落,「磚頭」相對穩健保值。FMI至匯投資行政總裁兼創辦人李丹翔表示,世界各地樓價在疫情期間有顯著增長,根據彭博經濟分析,新西蘭樓價過去三年升幅達27.6%,在樓市泡沫排行榜中位列第一;至於英國樓價,三年增長10.5%,泡沫風險排名十五,樓市相對平穩健康。「英國房屋一直供不應求,樓市在2014至2019年間被脫歐問題拖慢,到2020至2021年,又因疫情延誤建築工程,令本來已短缺的貨源更加緊張,樓價和租金被推高。」
回報跑贏利率
FMI至匯投資在過去三年賣出超過一千間英國物業,當中有99%的樓價升幅和租金回報都比預期理想,「當地人、留學生、投資者,再加上香港移民,都對英國物業有極大需求,因此樓價不會跌只會升,但升幅不算誇張,倫敦黃金地段增長較慢,約升4%,反而倫敦外圍如Surrey、Kent等地升幅較為強勁。」
過往買英國物業的優勢在於三低一高:樓價低、利率低、匯價低,加上租金高,如今英倫銀行不斷加息,風險是否相應增加﹖李丹翔認為目前匯價更低、租金更高,至於樓價和利率雖然上升,但遠遠未達2008年前的瘋狂狀態,僅處於中位。「香港銀行一樣加息,但物業租金不斷減,反觀英國在加息之餘,租金持續增加,如果租金增幅能追上甚至超越息口,業主有錢落袋,通脹和加息都不是問題。」
鎊匯跌買平樓
李丹翔強調,投資海外物業要贏在起跑線,關鍵是匯價,當環球貨幣向下,港元擁有極大優勢,變相減價入市。「香港人在英國貸款有多種方案選擇,而且供款能力被認可,比起其他亞洲地區人士獲批更高按揭成數,不論買樓自住或出租,整體回報穩定。試問在倫敦有多久未出現過四厘租金回報﹖外圍地區更有機會高達五厘,如果將錢放在銀行,永遠追不到通脹。」
在通脹壓力下,英國建築成本大增,李丹翔預料當地發展商對未來新盤開價更進取,他建議投資者選擇透明度高的現樓或短期樓花,同時留意市場轉變,「以前小型單位最搶手,但疫情改變生活模式,現時以三房單位最受歡迎,轉售或出租較具承接力。」
首辦置業精讀班
自從BNO居留方案出台以來,香港人對英國物業的了解大為提升,不過仍然有不少人對當地樓價、地區、按揭等一知半解,千奇百怪的問題答之不盡,FMI至匯投資索性舉辦「英國置業及地區分析博覽2022」,透過一日裏面六大環節,以最濃縮的時間和安排,為客人上一課英國置業精讀班。李丹翔以補習名師作比,「今次博覽有別於展銷,以『教育』為出發點,幫助客戶全面認識英國樓市,將他們從幼稚園提升至高中程度,再交由我們的專家團隊協助他們選科,目標是入讀大學神科。」
博覽會六大環節包括40萬鎊以內新樓介紹、Bristol生活分享、倫敦「住平D」好區選擇、按揭顧問傳授申請10招、英國樓市前景分析、Watfordvs Reading大比拼、拆解Surrey與Kent爆紅原因,還有FMI至匯投資真實買家方健儀親身分享置業心得,以及驚喜神秘獎賞。「市場上有不同的英國樓,有些人對英國認識不多,不了解為何一間屋賣40萬鎊,另一間賣60萬鎊。作為顧問,要教客人運用排除法,先定出夢想清單,慢慢篩選出最重要的項目,再從熱門的六大區中找出心頭好,幫客人一步步實現置業夢。」