至於新首相推出新的置業印花稅安排，豁免印花稅門檻倍增至25萬英鎊，李丹翔認為這是一個明顯訊號，提示英國政府有心繼續支持及支撐英國地產市場，低匯率加上減印花稅，大大吸引了久違的投資者重返市場。

英女王於9月8日逝世，享年96歲。李丹翔表示，英女王留下美好回憶，她的離世令英國人民更加團結，令大家暫時放下成見及政治，共同紀念及回顧英國歷史的強盛發展。最少在這一年，外國也不會在此哀悼時刻「搞事」。

英國新首相上任，為英國經濟揭開新局。李丹翔認為英國政府「犀利」之處是每個朝代需要不同首相配合當前需求。前首相約翰遜（Boris Johnson）的「功能」是脫歐，現已完成任務。有「新鐵娘子」之稱的新首相卓慧思在此艱難時刻上任，雖未知她有多好，但相信她的上任是為了振興經濟，而首要是解決民生問題。

其中，新首相推動凍結電力及天然氣價格上限，並提出印花稅減少方案，李丹翔認為都是針對改善民生的舉措。而政府為樓市解開辣招，明顯就是為刺激地產。

「三高一低」環境未變

李丹翔一直強調英國樓市「三低一高」，即低匯率、低利息、低樓價、高租金，是海外買家投資英國物業的有利條件。有指現在已是演變成「三高一低」，他認為現在仍有低匯率，高租金的優勢，而樓價及利息方面確有增加，但並非高得「離譜」。

樓價方面，近年英國樓價持續上升，令人擔心會否升得過急，有「爆煲」之虞。李丹翔引用彭博經濟樓市泡沫排名，指出世界各地樓市「爆煲」指數，以2015年100為樓價租金比的基數單位，新西蘭以156.8位列第一，隨後有捷克、匈牙利、澳洲、加拿大等地，英國排名15位，樓價租金比為126.8。

英國樓市升幅不似預期，李丹翔解釋，英國受脫歐事件影響，拖低樓價增長速度，加上疫情爆發，很多建築工程停頓，發展商減少買地更加劇英國樓盤供應短缺問題，推動租金強勁增長。FMI至匯投資在過去三年售出超過一千間英國物業，九成九樓價上升，實際租金超出預期，回報率也比預期高。由於現在租金高，很多人只要負擔得到就不介意上樓。特別是租客等新盤落成的情況較普遍。另一方面，近年物業按揭貸款收緊，買家一般承造7成或7成半按揭，不似以往供息不供本、近十成按揭環境容易「爆煲」。雖然現在供樓會辛苦些，但未至於「攞命」。

租金升幅高於加息

利息方面，李丹翔不諱言利息確實上升很多，但對比2008年金融海嘯前的5.6%至6%仍有相當距離。回望香港加息同時租金減少，英國則在加息同時租金也增加，租金加幅甚至超過利息，因此並不可怕。所以價樓及利息雖然比以往高，但只是升至「中位線」，並未算高位。

樓盤渴市，推動租金持續增長。李丹翔坦言，已很久未見倫敦租金回報有4厘多。以往英國倫敦物業的租金回報介乎3.5%至3.7%，現在可達至4.3%至4.8%，倫敦周邊更可達到5%或以上。至於單位間隔方面，以往開放式及一房最受歡迎，現在投資想先租後住，所以2020年後兩房以上當道，三房更為當中的「王者」。

「三低一高」各有浮動變數，李丹翔認為匯率是贏在起跑線的關鍵，只要懂得操作匯率，買樓就可穩操勝券。港人擁有匯率優勢，在香港承造英國物業貸款選擇多，收入證明亦備受認可，會較其他海外人士投資英國樓更有優勢。

首辦博覽幫買家「擸好嘢」

近來在港銷售的英國樓盤選擇非常多，無論物業地段、種類、售價、周邊配套都各有不同。李丹翔指出，港人愈來愈不懂得分辨英國樓，不明白不同樓盤的樓價差異。特別是想用40萬英鎊樓盤的價錢，享有60萬英鎊樓盤的配套，想法並不實際。他坦言每個人都有自己的願望清單，但不可能滿足全部選項，要令買家學懂「排除法」，選擇當中不可或缺的重點，否則「永遠買不到樓」。」

FMI至匯投資將在下周二（10月4日）舉辦「英國置業及地區分析博覽2022」，提供英國6大熱門地區，包括London、Surrey、Kent、Bristol、Reading、Watford的置業錦囊，由方健儀、專家及居英港人，幫買家認識自己需求，在英國6大熱門地區找到心頭好。

6大熱門地區賣點

London：賺租首選，最適合自住及投資的「西倫敦」

Surrey：港人落腳地首選，最適合撫養孩子的地方

Kent：校網最強，擁有33間Grammar Schools，佔全國20%。

Bristol：沿海小倫敦 新盤買少見少

Reading：搵工最易，有「英國矽谷」之美譽

Watford：快樂指數No.1，倫敦通勤熱點，20分鐘到倫敦

FMI至匯投資英國置業及地區分析博覽2022 日期：10月4日（星期二） 時間：上午11時至下午6時 地點：尖沙咀喜來登酒店3樓宴會廳 登記及查詢：3758 2969 / 5611 8401（WhatsApp）