日本這兩年可以說是最被疫情影響的東亞國家，奧運沒有旅客入場，連帶部份因應奧運推出的景點也失去收入，例如預定藉由東京奧運連帶吸引觀光人潮而設立的橫濱真實可動機械人設施 GUNDAM FACTORY YOKOHAMA 原本僅為一年的展覽，現在因疫情影響，主辦單位決定將展期一口氣延長一年，預計於 2023 年 3 月 31 日結束展示，盡力避免「Total Loss」。

但你問我對日本經濟不樂觀嗎？答案是否定的，首先在奧運方面，最賺錢的始終是轉播權，在外國普遍「Work From Home」的文化下，這次奧運的轉播宣傳效果反而比預期好。而且，從數據上，日本經濟並未像外界預測般退下，反而有反彈的趨勢，日經指數225更一度創30年新高。最根本原因是日本內銷需求極高，加上日本最大的債主是自己人，根本不需跟人借錢。這也不是日本第一次展現內銷的重要性，回想80年代泡沫時代，當時日元極高水，外地人不願意去日本消費，經濟也是全靠內銷撐起。現在日圓匯率低，也不用擔心當年泡沫的下場。

至於物業市場方面，根據國際顧問公司萊坊發布的2021年第四季《全球樓價指數》顯示，日本樓價錄得9%升幅，在亞洲市場中首屈一指，同期香港樓價升幅只有1.2%。造成如此分野的原因也很簡單，與香港樓市由內地人炒賣推起不同，日本物業市場都是依賴本地人，很少依賴海外，故此樓市不會因為疫情而大跌，像我們最近賣的一個梅田新樓盤，雖然在海外市場反應不算太熱烈，但其實在發售一周內，在日本國內就只賣剩五個單位！同時，疫情讓銀行貸款變得很小心，很多小型發展商無力維持營運，唯有具資本和實力的發展商才能經得起風浪。非常有幸我們的大阪物業也在這段時間準時落成，這無疑也是對公司實力的肯定。

但無論如何，在全球化經濟下，日本不可能永遠只靠內銷。實際上，雖然日本政策較保守，但我們也見到她逐步開放的決心。在5月份，日本已確定從下月起放寬入境管制，對入境檢疫陽性率較低的國家和地區免除入境檢疫、隔離和自主管理措施，同時，每日入境者上限亦會有10000人調整至20000人，相信大家很快就可以重拾封塵的旅行箱，回到心愛的「第二家鄉」。對海外投資者來說，這也允許他們親身到日本睇樓，相信對樓市亦有一定影響。我不少客人近日已在留意飛大阪的機票，因為日圓匯率極低，用港幣買樓相當於上年的85折，性價比極高，而且他們都看好未來在大阪的更多大型活動及基建將帶動當地發展，如2025年的世博將於大阪舉行，加上如夢洲綜合型休閒設施等將開通，他們都想趁早進行實地考察。