訪問日期：2018年11月

題：如何在投資市場上化危為機？

FMI至匯投資行政總裁李丹翔先生（Amous）接受香港國際財經台 HKIBC（76台）旗下節目《All About Money》訪問時，教大家投資海外樓市，化「危」為「機」。

問：全球經濟自去年中開始反覆，香港樓市去年8月更一度終止了連續28個月的升勢。2019年樓價有機會繼續下跌嗎？

Amous：如果大家認為樓市會暴跌，實在是不大可能發生的。市場調整屬正常現象，與其等香港樓市跌，不如好好利用現今美元強勢的情況，投資海外樓市。
問：在全球經濟環境轉差、中美貿易戰未明朗的情況下，對海外物業市場有何影響？

Amous：有些人會選擇將資金由股票市場轉向外匯市場，那為甚麼不直接投資海外物業呢？房地產物業向來是最保值的資產，而且只需要供物業的三、四成首期，已經開始有回報。很多投資者會忽略了外匯走勢對樓價的影響，特別是日圓，比起7年前的匯率，跌了超過20%， 即是同一單位，只要看準時機，分分鐘有8折以上的折扣。

問：如有興趣投資海外物業，有哪幾個潛力城區值得留意？

Amous：曼谷、大阪、英國倫敦以外的城市，還有馬來西亞。首先曼谷一向遊客多，而且多海外投資者，加上因應一帶一路興建中泰鐵路，將有愈來愈多熱錢流入，將曼谷建造成一個高科技的智慧城市，經濟、樓市必定迅速起飛。

其次，大阪賭場項目預計會在2024年落成，加上2020年東京奧運，日本訪遊客人數期望由2017年的二千八百萬，攀升至2020年四千萬，大大刺激日本經濟。不過自去年中日本執行最新的民泊法，東京成為出租bnb的「重災區」，bnb只能在星期六、日租出，星期一至五嚴禁租出；相反大阪出租問題不大，只是禁止在道路不足4米寬的區域經營民宿。

至於英國，相信不少投資者都一直關注英國脫歐後，樓市下跌的情況。不過有危自有機，英國政府近年積極發展其他城市，包括曼徹斯特、伯明翰、劍橋、牛津等城市。隨住脫歐情況進一步明朗，樓價自然會隨即回升，所以現時剛剛好是入市的最好時機。加上英國去年的預算案中，政府表明對海外買家徵收額外印花稅僅為1%（香港的海外買家印花稅為15%），而且英國一向是海外留學的熱門地方，住屋需求從不缺乏。

值得一提的是，大家往往會忽略新興市場的發展潛力，例如去年年中才舉行過大選的馬來西亞，即使政局仍然不穩，但新政府上任的環境下，樓價仍保持穩定地低，未來幾年經濟加速發展，樓市潛力無限。