日本樓市「進可攻 退可守」　投資全幢物業「有得諗」 ！

因應新冠肺炎在全球持續蔓延， 世界衞生組織（WHO）總幹事譚德塞更於日前宣布，新冠肺炎疫情已成為全球大流行。而即將舉行的東京奧運會，更有消息指或因疫情影響而延期舉行，市場明顯存在不明朗氣氛。

但專責提供海外房地產服務的FMI至匯投資集團行政總裁及合夥人李丹翔與該公司執行董事及合夥人蘇君林，卻異口同聲認為，預計疫情後市場將出現反彈；兩人並強調，投資日本物業市場應採用中長線策略，即使短期內訪日旅客減少，或影響經濟發展，惟日本資產市場向來穩定，加上日圓為避險貨幣，並不擔心市場前景，反而認為目前是一個可以考慮的黃金機會，而對高淨值的客戶而言，全幢物業的投資，更具市場潛力。

FMI至匯投資首席投資官姚景文亦認為，以投資角度看，優質日本物業具有保值和增值的特點，不失為「進可攻退可守」的投資工具。

基礎穩定 預期疫後反彈

李丹翔認為，奧運會屬一次過大型國際賽事，或會短期內影響日本經濟及零售、酒店業等。但日本樓市並不會因應單一事件的奧運會而上升，反而是其相應的基建帶動原本向好的經濟發展，所以中長線看好當地樓市，並預期疫情緩和後，反彈力度將不少。他並進一步解釋，日本是全球第三大經濟體及亞洲最成熟發達市場，經濟社會基礎非常穩健。自從現任首相安倍晉三2012年上台推動觀光立國的國策以來，日本經濟已擺脫過去迷失多年的格局，重拾增長的動力。

度身訂造專屬投資方案

因應高淨值客戶的需求，加上本身多年來對日本市場的了解，FMI至匯投資特別增設「至匯資本Capital Plus」業務，專門為高淨值客戶提供度身訂造的一站式海外房地產投資方案，其中便包括了全幢物業的買賣。

而除了日本的東京大阪，英國的倫敦以至新加坡亦為其重點開發地區。

針對高淨值客戶 第一站日本

李丹翔表示，新業務其實早已開展，服務涵蓋市場調研報告、獨家專案機會、投資架構規劃、專業交易團隊、稅務融資支援、引薦本地夥伴、持續資產優化、出售行銷方案等，他並強調，這類客戶擁有豐富的投資經驗，希望涉獵更多機會的海外市場及較大型項目以賺取更高回報。

他並不諱言，因應看好日本的樓市發展，所以自2014年已投入市場，其間亦「交了」不少學費，但也因此對於日本樓市的前期開發、項目管理、物業管理，以至營銷策劃都相當熟悉並已擁有足夠的人脈，以配合客戶的多樣化資產管理需求，因此特別成立新的業務部門來進一步開拓市場。蘇君林亦補充認為，為高淨值客戶提供一站式投資服務，實有賴公司多年來建立的人脈及營商經驗，「我們協助客戶貸款融資、策劃稅務計劃、申請簽證及管理物業，讓客戶透過單一接口掌握大局，實踐投資大計。」

事實上，自為投資者推介日本的投資機會以來，該公司已先後為多位客戶於日本覓得投資先機，過去兩年更成功收購多個整幢酒店及公寓項目，並獲得滿意成績。他特別強調，投資日本房地產，除了港人習慣的個別樓盤單位外，其實全幢物業的潛力實在不少。當然，這等項目的投資，所涉及的元素也會較多，但由於FMI已深耕日本多年，已有相當經驗和把握。

勿忘三大投資方向

面對日本的樓市前景，姚景文則建議聚焦「住宅公寓」、「商業樓宇」及「酒店旅宿」三部分。

他分析指，由於東京、大阪等城市人口維持正增長，中小型家庭數量穩步增加，對交通便利及都市生活的居住需求持續，住宅出租率極高，資產租金收入穩健，防守性強。對投資者來說，在不明朗的市況下，是分散風險的防守型資產配置。

而事實上，面對環球投資市場波動，國際投資機構亦紛紛收購以穩定見稱的日本住宅公寓資產。在截至2020年3月的8個月內，累計投資已超過43.7億美元（約4676億日元） 。

至於商業樓宇方面，姚景文指出：「東京大阪的寫字樓供應短缺，空置率非常低。東京大阪CBD寫字樓租金穩步上揚。同時，東京的澀谷及新宿，以及大阪的梅田都有區域性的開發計劃，區域翻新將帶動當地資

產價格上升。在這些核心CBD的優質資產值得把握投資機會。」

第三個投資方向則是酒店旅宿，他認為，雖受新型肺炎疫情拖累，但東京大阪等大城市仍缺乏適合國際觀光旅客需求的房間供應。特別是大阪，將受惠於2025年的大阪世博，以及2024年的賭場開幕。他更預期行業低潮將淘汰部分旅宿營運商，減少房間供應使逐步回穩。他更不排除短期內可能有些資產會急於出售，投資者大可趁機物色收購機會。

重點推介：首選位置優越 必近地鐵站

面對疫情，FMI至匯資本仍然很有信心地將於香港展銷他們精選的日本全幢物業，現簡列其中四個，當中有三幢位於東京，另有一幢位於大阪，特色都是距地鐵站相當近，其中三幢和地鐵站的距離更在3分鐘的步行距離內。

東京都新宿商業大樓連地舖

新宿交通四通八達，項目位於東京都新宿區西新宿一丁目，距離地鐵新宿站僅3分鐘步程，且鄰近有多個大型商業購物中心，位置極具優勢。

物業樓高10層，設1層地下層，總建築面積1605.44平方米。

連租約售價32億日圓（含稅），現租金回報達3.5%。

東京都澀谷商業大樓連地舖

項目位於東京都澀谷區涉谷二丁目，距離澀谷地下鐵站3分鐘步程。目前有多個重新開發的新建大型商業項目在澀谷站進行中，如2019年剛落成的Shibuya Scramble Square，項目周邊亦將迎來重新開發的「澀谷2丁目17地區」項目，預計2024年完工，屆時勢將推動當地地價。項目樓高10層，設地庫1層，總建築面積686.97平方米。連租約出售叫價21億日圓（含稅），現租金回報達3.3%。

東京都澀谷表參道商業公寓大廈

表參道是東京的重要時尚流行中心，有眾多國際知名品牌及大型連鎖店，享有人流及知名度優勢。項目位置靠近地鐵「明治神宮站」及「表參道站」，共連接三條線路，地理位置優越便利。

項目於2015年落成，樓高4層，地庫1層，商住兩用，總建築面積為928.81平方米。

連租約售價為17.5億日元（含稅），現租金回報率3.1%。

大阪市北區茶屋町商業大樓連地舖

最後是大阪市北區茶屋町二丁目商業大樓連地舖，距離大阪CBD梅田站僅2分鐘步程，且靠近阪急地下街，位置極具便利兼人流暢旺。項目樓高6層，總建築面積為1245.13平方米。

連租約售價為24.8億日元（含稅），租金回報率可高達5.9%。

2015-2019年重點數據你要知

住宅公寓

有價有市 流通增加

東京整體公寓價格從2015年至2019年，平均增幅達18%；大阪公寓升勢更明顯，平均增幅達23%。日本公寓成交量平穩，東京及大阪都會圈每年二手公寓成交量平均共55,000宗。

出租率97% 租金回報4-5.5%

東京及大阪等城市，是年輕人移居的首選地，公寓出租率平均達97%。淨租金回報率，東京核心23區的平均有4.0%-4.5%，大阪普遍為5.0%-5.5%。

商業樓宇

企業穩健增長 空置率低見1.7%受惠實際經濟帶動需求及優質寫字樓面供應有限，東京核心地區空置率約1.7%，新宿及涉谷空置率更低。

租金五年升幅24%

由於基數較低，東京寫字樓租值過去5年增長24%，寫字樓的投資價值將取決於營商環境穩定性。

酒店旅宿

國際遊客穩步增長

日本國際遊客按年增長，2019年受制於日韓外交風波，導致南韓遊客明顯下降，但仍然有2,935萬人次。遊客總消費金額在2019年達到48,110億日元，其中東亞以外地區的佔比日益增加，特別是消費力高的西方遊客增速最高。國際遊客投放在住宿方面的旅費日益增加，2019年達到13,940億日元。東亞以外地區佔比增至44.1%，其中較高消費能力的西方旅客人均消費額達88,259日元。

利好因素

2025年大阪世博

帶動基建 增加旅客 形成黄金效應

大阪世博選址大阪市中心以西約10公里的夢州島。大阪地鐵（Osaka Metro）已宣佈投資1,300億日元在夢州興建鐵路站及大型綜合商業物。官方預計訪客人數將達2,800萬人次。有研究指出，萬博會對舉辦當地的經濟特別是旅遊、不動產的影響及推動最大，根據歷史資料，對當地房產市場有5-7年的推動效應。

2024年賭場開幕

利好房產 刺激消費 吸納國際投資

依亞太區城市澳門及新加坡經驗，開展博彩業之後，旅遊人數、經濟增長及房地產價格將錄得持續性強勢增長。預計賭場開幕後的3年房價增長為30–70%。日本政府預計綜合娛樂場可以每年產生7,600億日元的消費。

美高梅（MGM）正式宣佈與於大阪創辦的日本大型財務機構Orix合組財團全力申辦開賭。金沙（Sands）、新濠博亞（Melco）皆分別表示投資額超過100億美元。

（資料來源：FMI、The Land Institute of Japan、Japan National Tourism Organization、 Japan Tourism Agency）

大阪梅田心齋橋租金回報看俏

FMI至匯投資旗下的日本大阪分公司FMI大阪株式會社社長劉丞指，近年在日本房地產市場中，香港、中國大陸、台灣及新加坡等地區的投資者不斷加大投資金額，而東京的新宿及澀谷、大阪的梅田及心齋橋等區域也有大規模的開發計劃。他表示：「大城市的人口集中效應帶來了人口的集中式增長，住宅的長期出租率可以達到9成以上，對於投資者在未來市場還不是很明朗的前提下，穩定的現金流收入和分散型的投資資產配置將會成為未來市場的主流。」

據近期投資趨勢顯示，寫字樓項目集中於東京都，甲級寫字樓回報率約3-4%；而大阪為民宿特區，全年均可經營民宿，投資回報較佳，新落成樓宇約5-6%，個別樓齡較高的物業租金回報可達8-10%。

劉丞亦認為，雖然短期內新型肺炎對日本旅遊業產生一定衝擊，但相信在2025年世博會開幕前，日本的酒店數量仍不會有很大的改變，「加上不動產投資的根本就是低價買入高價賣出，所以在這段時間內，會是趁低吸納日本不動產市場的最佳機會。」

同時，姚景文亦透露：「眾多世界頂級投資管理公司，如Blackstone、Nuveen Real Estate、Allianz等，在過去大半年已於東京、大阪等地區廣泛收購超過43.7億美元的日本住宅公寓資產，可見國際投資者對日本房地產市場投信心一票。」

連結: 明報