如果說西倫敦給予人歲月靜好的感覺，那麼東倫敦可以說是在一片爭議聲中崛起，從Canary Wharf經歷多年翻新成為金融地標後，東倫敦的士紳化發展開始變得更為蓬勃繁盛，往外擴張的都市更新為投資者帶來一波又一波的商機。而在2012年的倫敦奧運中，全世界都看得到倫敦市往東擴張的代表作－Stratford。這個本身平凡而不起眼的地區，在被選為奧運會主場館所在地後，真真正正地踏上世界的舞台。

Stratford本身又有何優勢？一句到尾還是「Regeneration is the biggest winner！」在20世紀，一如其他東倫敦地區，Stratford曾是個藍領聚居地，但在倫敦市市長2008年的報告中，Stratford被欽點倫敦計劃中策定的倫敦主要中心之一。英國政府決定以220億英鎊推動長達25年的Stratford 活化升級計劃，計劃包括興建可容納80,000人的倫敦奧運主場館Queen Elizabeth Olympic Park及倫敦最大商場Westfield Stratford City，屬歐洲近150年最大型的活化計劃之一。隨着奧運順利舉行，Stratford亦煥然一新，成為倫敦其中一個旅遊熱點。

萬眾期待的2021年英國財政預算案終於出爐，一如我所料，因為這是脫歐過渡期後首份財政預算案，加上疫情影響尚存，本年英國政府繼續大開水喉，向市民「派糖」及削減稅項刺激經濟。對海外物業投資者來說，最叫人興奮的莫過於印花稅假期確定延長至6月底，而且直至9月為止，購買25萬英鎊下的物業亦仍可獲豁免繳付印花稅。但切記印花稅假期是看收樓日期，而非簽約日期，投資者請不要怠慢，因按揭需時，如果趕不上六月前收樓只怕後悔莫及。

離開倫敦，我的首選就是伯明翰。伯明翰是僅次於倫敦的英國第二大國際化大城市，人口與面積均僅次於倫敦，地處英格蘭中部、在倫敦至利物浦的鐵路幹線上，交通四通八達。伯明翰作為一個極為商業化的城市，在生活圈上可以自成一角，更是全國最大的購物中心，博物館與運河眾多；加上當地亦有獨立的市政、商業機構和多所英國頂尖大學，包括英國第一所「紅磚大學」University of Birmingham，所以不少英國年輕人也主張到消費水平較低的伯明翰市發展，令當地的單身租賃市場長期旺盛，開放式及一房單位特別受歡迎。

倫敦的活化故事是可歌可泣的，當中有不少地方從一開始的寂寂無名，搖身一變成為舉世聞名的地區，就像前身為船塢的Canary Wharf、以前是工業區的King's Cross一樣。在倫敦東部的Stratford也不例外，經歷了多年的改造，有幸成為2012年倫敦奧運主場，得到了浴火重生的機會。

在上年8月英鎊兌港元剛突破10算時，我曾從過往一年匯率走勢中預測英鎊當時會挑戰180天的10.26價位，及後就是一年的10.5高位。現在看來，這個估計還是有點保守，在短短半年間，英鎊就飆升至高峰10.99的位置，雖然美國國債收益率飆升導致匯率有些回落，但英鎊仍然高企10.75，逼近3年高位。你問我英鎊到底到頂了嗎？絕對沒有，所以，我再一次奉勸打算在英國置業的準買家，「換錢」要趁早。