翔勝之道—我們的錢去了哪裏?
 

近幾個月,香港人都覺得「手緊」了,荷包的錢像被偷走了一樣。因為通脹上升,股票下跌,銀行加息,我們都無一倖免。說到加息,每月供款多了都有點肉赤,但說實話,若比起上一代,其實是小巫見大巫。不說太遙遠,在九十年代,供樓利息曾高達十三厘,與現時的兩厘多比較,這一輩人應該覺得幸福。就算英國,在九十年代初期,利息亦曾高達十一厘,近期已置業的朋友相當好運。

 

加息的原意是壓抑通脹,政府不希望市場過度熾熱而爆煲,第二是想人們減少消費,多點儲蓄。但近十年放錢入銀行是沒有利息可言,現時有些定期儲蓄達三厘。換句話說,你的投資回報如果沒有高過放在銀行,倒不如把錢存入銀行,但是,大家又不要忘記放在銀行又追不到通脹,因為通脹已高過三厘!所以加息其實是一種信號,政府是叫你小心點,因為若利息太低,你會狂借錢,隨時爆煲。正如若你的信用卡沒有限額,就會狂刷卡,加息就像把你的信用卡限額減低,若你「碌爆卡」,銀行就會cut你卡。

 

事實上,香港人見慣風浪,無論是九七、○三或○八年,大家都經歷過經濟最低迷的時期。大家要明白有些事是我們不能控制的,例如打仗引致的通脹,投資者需要做的是跟環境走,如果你想此時置業,只要確定銀包夠錢,做足功課,入市無不可。因為當利息升,發展商反而不敢太進取加價,加上即使今天經濟狀況不太好,都不像以往出現爆煲潮,原因是你向銀行借錢供樓要經過壓力測試,而銀行早就以加三厘計算,慎防當有一天加息你會供不起。但現在供樓利息還未到三厘,所以就算現時經濟狀況不如前,也沒有出現銀行call loan。加上現時香港二手樓樓價雖有下調,但不像○八年樓價瘋狂直插,發展商照樣推新盤,所以買家反而需要找一個好時機入市。

 

在我看來投資還是要的,但要小心選擇,如你選擇投資地產,就要找對國家。例如英國,雖然利息加了,但租金同樣上升,不用多說大家都應該明白租務需求為何強勁,但香港呢?租金反而向下調了,空置率亦高了,反映了香港沒有辦法吸納外界錢財,過往香港很靠外來的資金,現在資金都入不到香港,甚至不想入香港,錢財與專才同時往外跑,人財兩失。相反,倫敦在過去兩年多,沒有租不出的樓,無論在倫敦或倫敦周邊,無論獨立屋或Apartment,租金比我們想像中高,租出時間亦比想像中快。

 

日本又如何?當全世界不斷加息時,她還是負利率,日本政府明顯是在玩一套與世界不同的方式,其他人都收緊褲頭,她就大鬆皮帶。她知道自己沒有本錢加息,亦清楚要吸納海外資金,現時海外人士在日本買樓,利率約二點七,香港人以前覺得貴,但現在是沒有分別。相對日本租金回報穩定有五厘,明顯成為贏家。就算新加坡,租金回報都只是二至三厘,這說明了為何新加坡人已經開始投資日本樓,加上香港與新加坡同樣有海外印花稅及額外印花稅,買第二個物業未見官先打三十大板,除非你有多個名額可用,否則難以下手。這個分別確實幫了海外物業市場,我經常說,你不需特別做得好,只要你對手做得差便是。

 

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《東周刊》