去年，全球不少國家跟隨加息，唯獨是日本不單不加息，還在今年年頭把按揭貸款從五成放寬到七成。到底日本銀行這樣做法有甚麼啟示呢？按揭跟地產其實是掛鈎的，而日本銀行這方面是很小心的，自從去年十月六號日本開關，接着放寬貸款給海外買家，甚至是二○一四年以來最高的七成，說明了日本銀行十分看好物業市場，加上日圓低水以及出租回報高，對海外投資者來說無疑是黃金機會。我相信現時全球國家中，沒有幾個國家能讓投資者收到的租金足以「冚」利息與貸款，故日本將會成為二○二三年備受追捧的國家，唯一是貨源不足，而能做民宿的物業亦不多，大家購買時要額外留意。我們早在二○一五年就進駐日本做開發，銀行貸款從六成到五成再到七成，我們都親身經歷過，而英國物業貸款也是我們十多年前逐一爭取到香港，過程歷盡艱辛。

○八年，我剛從事英國物業時正值金融海嘯，遇到最大的挑戰是怎樣幫客戶找貸款，在機緣巧合下認識了NAB澳洲國家銀行。你可能會奇怪澳洲銀行為何會做英國物業貸款，雖然他們主力做澳洲物業，但他們認同英國值得做，當然只限倫敦；他們又特別喜歡醫生客，當然醫生收入高又穩定，但主要原因是很多診所的特別儀器都需要貸款，銀行便順道幫醫生做物業貸款，這對我來說是好消息，因為我手上大部分是醫生客，加上金融危機下全香港很少銀行肯做物業貸款，就算是滙豐銀行都不輕易做。

其實為客人找銀行做按揭對我們來說是額外服務，當然你可以說有貸款我們才能有生意，但實際不是很多人願意做，因為一點都不容易。我堅持做是要增強競爭力，正因如此我們發掘了很多銀行包括Lloyds Bank、新加坡銀行、UOB，其後的上商、滙豐及永亨。當一個銀行開始放寬貸款給其他國家或城市，其實是一個海外物業指標，不計利息及通脹的因素，只計算銀行對樓市的看法，是收緊還是放寬，就能看到那個地方的物業是否值得投資，因為銀行是一個很小心的機構，他們的審批是非常嚴謹，借不借錢是一回事，可不可以貸款又是另一回事。如果銀行可以貸款給某一個樓盤，即證明這個樓盤的質素，投資者的信心指數亦會提高。我亦見證過日本從不貸款給海外人士到只給台灣人，到現在歡迎新加坡、馬來西亞及香港人，貸款年期從十五年、廿年再到廿五年，方法愈多愈證明那個地方的物業有前途。

經歷過二○○八年金融風暴，銀行實施壓力測試等限制，雖然大家都很不喜歡，但這樣對我們是好的，大家不會過度消費或借貸。新加坡與香港人就非常習慣貸款，不是因為你人工高，而是因為你們國家的樓盤很值錢，銀行不怕你走路，你走了銀行還有樓在手，相反，當銀行縮減貸款，亦在說明當地地產開始走下坡，所以貸款對樓盤的看法是互相輝映的。