香港人有多喜愛日本？去年十月通關後已充分反映出來，根據日本本國旅遊局一月數據顯示，香港人於去年第四季在日本的總消費額達四十四點九億港元，排名全球第二，人均消費達一萬六千港元，排名第一！對於這種報復式消費，其實我並不感到驚訝，因為我都是貢獻者之一，反而讓我感到驚訝的是香港人對置業日本原來存有不少負面想法。

上期跟大家說到有人會質疑買日本樓可以飛去日本買，為何要給中介賺佣金？坦白說，你當然可以去日本買，不過日本經紀同樣會收取佣金的，一般約是百分之三。但是，就算你肯給他們佣金，他們也不一定賣樓給你，原因是他們不了解你！有跟過日本人做生意的朋友應該很清楚，日本人要很充分認識、了解你，才跟你打交道，一是因為文化差異，一是語言阻隔，就算現在可以用翻譯神器交談，他們面對你仍會非常緊張。記得二○一五年，大阪市政府曾邀請我到日本投資，樓盤非常漂亮，我跟發展商說要買一層，那個銷售總監非常緊張，說不懂得如何與我做買賣，當時我有一位懂得日文的同事陪同，我說他在日本可以處理，但他仍是不肯談，後來我改為買一間，但他仍不希望賣給我，直至我放棄說不買了，他才鬆一口氣。就算最近我有朋友在褔岡想看樓盤，他去到當地的地產舖頭，用翻譯器跟日本中介交談，搞了半天都沒法看到樓！

近年，東京、大阪等大城市的日本人，對於接待外國人其實已進步了不少，但因為文化上的差異，某些情況雙方還是存有鴻溝；好像香港人很喜歡殺價，但日本人從來不會這樣，又好像買樓，香港人會覺得中介要幫忙處理所有事情，但日本人是不可能亦不認為需要配合！買樓後如要做貸款，我們會為客人尋找合適的銀行做貸款安排，但日本發展商因為慣常做內銷的關係，他們認為沒有責任為外國客人安排貸款服務，故此，若你透過日本中介買樓，就要自己想辦法找銀行了。

買樓之後，解釋合約又是另一大難題。在香港買樓，你很容易找到律師解釋合約，但在日本，若然你不明白書法書士所說，他們是不可能跟你簽約的！還有如果你是投資客，想買大阪樓做民宿，亦需要打醒十二分精神，很多日本發展商不懂得亦不想做民宿的業務，因為難聽點說民宿是一個非常繁瑣的生意。第一，對於樓宇建築，民宿比一般住宅規範較多；第二，若租住的對象是外國人，日本人會覺得無從入手，若然做短租，他們又怕會影響長租的客人，所以，很多日本發展商會想直接賣給本土人。還有報稅呢，大多投資客都不懂得報稅，而日本買賣樓宇的稅項較繁瑣，我們公司因為在日本設有辦公室，並有日本同事為客人代勞，坦白說，這等額外服務並不是日本當地中介能做到，尤其是當海外客人只佔他們生意的百分之五，才不會勞師動眾啊！