日本宣布加息引致日圓急升，衝擊全球金融市場，日圓低過五算時，大家有沒有入貨呢？是否有期望它再低一點而錯過時機？日圓急升當日有記者問我看法，首先這對日本地產無疑是有影響，但日圓回升我一點都不意外，事實上在一百四十美元對沖是很正常。第一、日圓的匯價已到了一個非常低的水平，日本政府亦已多次說出會不惜任何代價救日圓，不升的話甚至會拋售美國債券買回日圓，所以這一天遲早會到來。不過，日本政府同時亦不希望日圓升得太高，因為這幾年挾著日圓低水，他們一直享受兩大優勢，一是出口，一是旅遊，但因為近期通脹太厲害，不得不提升日圓，否則向外購買天然物料成本太貴，本地人就沒法生存。

日圓上升，對我們做日本地產、物業固然有影響，實不相瞞近期日本的地皮貨源越來越少，因為不少地主等待合適價位才放售，加上有大批新加坡及中國投資者進入市場，他們當中有人只是買地，然後甚麼都不做等地價升；所以現在的地價比以往貴多了，基於這個原因交易亦自然少了。不過，我仍然覺得會有不少中國及新加坡投資者會在此時下手，因為他們在自己國內找不到比這個更值得投資的東西，沒有比日本地產更好回報了。大阪賭場帶來的黃金機遇，是可一不可再的，這樣的投資環境絕對是利大於弊，有利可圖，懂得看局勢的投資者怎會錯過？

投資機會遍地，但我們還是會謹慎行事，貨比貨之下，最近我都放棄了收購兩塊地皮，雖然它們的位置非常好，但地價比以往高了不少，對投資者未來的回報變得太低，我便沒有買下。所以真的要恭喜之前買了The Peak Chiyozaki II 及The Peak Namba Minami的客人，如果今天你想以相同的價錢買是不太可能了！又再一次說明機會是不等人的。日圓上升對於我們的買家其實倒是好消息，因為我們賣的是新樓，不是中古樓及二手樓，新樓做按揭借yen還yen，沒有對沖風險，若你以現金購買，兼一早趁低兌換了足夠日圓，現在已經有賺了。如果日後日圓再上升，單單匯率帶來的差價收益及不用付稅，就更值了。

可惜的是，我見過不少客人抱有這一種心態，當日圓低位時不買，總是期望它再跌一點，但當它上升了，又懷疑它會再升又不敢入市；其實，投資的時間沒有對與錯，一切視乎自己的能力與可承擔的風險。分享最近我與一位新加坡智者的一段話給大家，他是我們大阪地產生意上的合夥人，他的投資遍及新加坡及澳洲，是新加坡十大富豪之一，他說投資產品沒有東西是永遠高，也沒有東西永遠低，怎樣在高與低之間尋找投資機會，才是最重要的長勝之道。

實不相暪，日圓急升當日，我也捉緊機會兌換手上一億日圓，賺了一點點，哈！