踏入二○二二年，心情其實有點低落，因為要在隔離中度過除夕與新年，人生整整不見了廿一天。幸好天生樂觀，在最壞的日子都會尋找到最好的時刻，讓自己繼續前行。這段時間讓我最開心的是看見日本當地的年輕人開始買樓，這是非常健康，是廿多年來從未見過的好現象。

有留意日本的都應該發現自東京奧運之後，日本經濟並未像外界預測般退下，反而有反彈的趨勢。以物業市場為例，直到第三季仍是淡靜，開關遙遙無期，有多愛日本都會放在一旁，加上年初出現假回購騙局，提不起勁買日本樓是意料中事。但東奧後樓價不跌反升，連選手屋都迅速被掃光，到了十一月，多個地方的新樓更出現購買潮，我便知道日本市場已來到新局面。其實這不難理解，近二十年日本經濟雖然不是很好，但他不像美國，美國最大的債主是中國，日本最大的債主是自己人，不需跟人借錢。他也不是第一次經濟泡沫，廿幾年前都經歷過，當時日元超貴，很多人不願意去日本消費，經濟全靠內銷撐起。今次疫情很多國家需要開通，原因是沒法打持久戰，但日本卻可以，因為人口多，靠自己人支撐，情形如中國，無論內陸旅遊，吃喝玩樂，都能自給自足。

另一點是低息帶動投資熱，年輕投資者終於走出三十年來只租不賣的狀態。年輕人深知道日本的退休金絕對不夠退休用，唯一的方法就是有自己的資產，趁現時低息環境下入市，為自己自製長糧。只要你手上有一層樓收租，加上退休金，就能過得無憂。這種想法激勵了年輕人開始投資，亦懂得找地方投資，這現象絕對是好。

第三是日本樓盤位置逐漸向外展，只要沿着地鐵線，不一定要市中心，樓價是應付得到，一般日本人又會住的地方，就有市場。這對日本地產是一大好事，因為不再只限有錢人，有能力賺錢的年輕人都可分一杯羹。但這會導致甚麼狀況呢？就是找地皮越來越難，特別是大阪，可建房的地比東京少，多數人都想找平貨，變成買賣不平衡；買家想買但賣家不賣，一個不肯付多點，一個不肯跌一點，造成大阪樓非常緊張。反觀距市中心遠一兩個站，環境舒適的地段，反過來跑贏大市，去年大阪新樓樓價平均增長達百分之五，以天王寺區、西區、浪速區表現最佳就知道。

今年日本另一點吸引的是日圓出現五年來低位，回到二○一六時期，很多人便利用此時機賺錢，如貸款買樓，幾十萬就可入場，長租有四厘以上回報，民宿有六至七厘。如果你問東南亞國家，會有平一點的樓價嗎？越南，大馬，柬浦寨有的，但要在一線城市中，找到三至四厘穩定租金收入，就沒有了！像新加坡與香港，租金回報有些不到兩厘，樓價亦非常高，若以同等價錢在日本投資，回報率肯定高過其他地方。

來年我只是擔心貨源，要找好的地段很難，因為日本發展商起樓永遠不是為海外投資者，你只能在旁邊趁機會入貨。故此，二○二二年我給自己的功課，就是要發掘東京大阪以外，第三第四個日本投資熱點，大家拭目以待！