做銷售最怕就是「埋門撻Q，明明洽談的過程非常順利，客人的疑慮又化解得很成功，但偏偏在最後一刻出現變數，煮熟了的鴨子突然飛走，徒勞無功。雖然我們很多時候不可以確保所有事情都能成功，但最好要清楚最終曲finale的重要性；一道菜就算廚師煮得有多好，若上菜時間搞砸了，色香味都會受影響；一個出色的控球員，埋門缺乏信心都會射失！不過，煮熟的鴨子飛走，在我看來，有時損失會是客人。我見過不少客人明明已經手握優先權，準備入場揀單位，但突然反回Step One的問題，莫名奇妙由頭問起，錯過時機，心水單位被人買下，然後耿耿於懷，再也走不出陰影。

我時刻也警惕不要讓自己煮熟的鴨子飛走，如何在海外物業市場做到？除了靠實力、經驗、市場觸覺、更多時候是需要靠堅持。最近不少人說我們「食正」大阪賭場這條水，但很多人卻沒有想過這三年來我們是怎樣堅持下來，當身邊的物業公司相繼關門，但我們卻堅持請人擴建團隊，當大家都緊縮開支，我們卻堅持買地。這份堅持一點都不容易，我並不是那種明知不可為而硬着要去做，那是頑固，我是因為自己喜愛而又是正確的事才做，那才值得堅持。所以，就算幾年前我知道日本大阪的全幢物業市場有可為，但當時因為英國與馬來西亞的物業市場正當旺，我都只是先交給同事摸索，逐步建立，直至去年初我才正式接手親自主理，然後擴大團隊。特別是日本去年十月開關，我立即飛去拜訪各單位，與團隊制定可行方案；記得當時我由東京乘坐新幹線到大阪，在車廂中不停想如何找更多地皮、全幢物業，如何把握大阪未來的黃金六年，覺得自己充滿正能量，然後想如果有人也像我一樣癡迷日本，忍耐了三年，會否同樣殷切地想找投資機會？我抱着投資者與用家的心態去想，覺得放眼大阪不會有錯，當刻我就立即決定買下位於黑門市場的地皮，不理當時還是處於疫情中，終於在大半年後，日本賭場落實於大阪興建，我的堅持得到最大的回報！

做了廿多年海外地產，除了堅持，我也學識要因時制宜，有時候我們明知這個方法行得通，但都要看時間，如同我為甚麼不在十年前、五年前做全幢物業？因為當時不是時候，就算是三年前我都覺得不該做，直至日本開關，我感覺時機來了，加上其他國家市場放緩，亦沒有新故事、新衝擊，但日本正符合我們全部的投資方向，無論是未來機遇、匯率、利息、回報率，全部都是在我投資方向上，我的地產雷達完全偵測到，現在鴨子剛剛煮熟，我絕對不會讓他飛走，亦不會給其他人吃掉！當你在「食住」時機之前，最不應輕易放手，試想很多人比我有能力、有財力，都還在做，我怎能滿足於此？我相信更多的堅持會得到更大的勝利！