上兩個星期，分別接受了 TVB 不同節目的訪問包括財經新聞透視、東張西望 以及上週五財經 Chit Chat 的直播訪談，主要圍繞日本以及英國物業最新市況。財經新聞透視主要是分析日圓匯率下跌，如何影響投資者轉向房地產市場，正面地讓大眾了解兩者的關係。近兩三年，大阪物業價格明顯上升了，不少資深投資者很早就把握機會入市，但我經常說當一個市場開始有利好消息，出現有利可圖的局面，假冒偽劣便隨之而來，就像餐廳必有曱甴一樣，而東張西望的個案正正揭示了其中一個陷阱。

如果大家上星期有看東張西望，大概了解事主用四十萬港幣買了一個在大阪 府的一戶建，當時物業連一份稱有十二厘回報的租約，表面甚為吸引，可惜事主最後只收了兩個月租金，因為租客破產了，接著三年以來再沒有租客，但一直要付管理費給日本中介公司。節目播出後網民對於事主連「大阪市」與「大阪府」都分不清，買了甚麼位置又不知道，實在「唔抵幫」。這一點我是認同的，因為現今買海外物業實在不能再說甚麼隔出買牛，只要上網Google，實景圖任你看，如何乘車亦很容易搜尋得到。再者，四十萬買一個一九七七年興建，距離大阪市中心一小時車程的物業，還能要求甚麼呢？不過，個案還有些內情節目裡是沒有說明的，事主的買賣合約，前業主的租約及代管理合約，三份合約都存有問題。先說租約，原來沒有有通過不動產中介公司來簽，若出現糾紛，雙方很難透過法律途徑解決，等於香港的租約沒有打釐印一樣。第二，事主跟香港公司簽的代管合約,並沒有註明合約期及服務內容，而是費解的是合約沒有公司蓋章，嚴格來說等於沒簽一樣。最後亦是最大問題的就是買賣合約，竟然不是業主本人簽署！據業主講因為疫情，又不懂日文，所以她簽了一份授權書給日本中介人代簽，這真的可大可小了，因為日本房地產合約，必須要買家親自簽署，以及有宅建士（即律師）見證才有效，所以這個買賣是否有效？真是成疑。

事實上，香港有些中介公司，取巧地以香港私人公司代替日本不動產公司與買家簽署買賣合約，這種做法，若日後雙方出現糾紛，就只能以香港法律處理，但由於海外物業中介現時沒有受地產管理監管局規管，買家便會求助無門。最近，便有一間日本物業中介破產，而他們正是以香港私人公司簽署合約。在此要警醒大家，購買日本房地產，一定要經過有不動產牌照的日本公司簽約才受到日本法律保障，同時簽合約時必須有宅建士在場，當然你必須要親自簽署，才能有效。而市面上幾十萬的便宜樓，對於其位置、樓齡、購入後的維修問題，以及委托管理公司等，務必小心查證，做好風險管理。

我們在日本花了十年時間建設公司及團隊，為的就是要守護這個市場。