上星期我和幾位同事一起在大阪見證了FMI Japan的盛事，首先是迎接新盤The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome正式落成， 同事們第一時間到現場實地拍攝內部靚裝與客戶分享。樓盤位於大阪西區千代崎二丁目，雖然鄰近大阪地標京瓷巨蛋，步行幾分鐘便到地鐵巨蛋前千代崎站及大型shopping mall，但該區主要是民居，沒有太多遊客，環境旺中帶靜。這個樓盤動工興建時，正值疫情高峰期，初時有同事擔心銷情，但我夠膽講自己從未驚過，一來我對大阪市場有信心，二來我對自己的出品更有信心，加上我們客戶當中有不少識貨之人，所以樓盤尚未落成，所有單位已經售罄。

樓盤賣得好成績，自然要乘勝追擊，最近兩年，我和FMI Japan的同事都開着turbo，在日本四處搜尋優質土地和全幢物業，成績亦令人滿意。其中一幅位於通天閣附近的黃金地皮現已成為全新樓盤The Peak Tsutenkaku的地盤，工程正進行得如火如荼。另一幅黃金地皮位於難波南區，計劃興建同系列的The Peak Namba Minami，沒想到消息一出，大批新舊客戶已率先表示有興趣，需求足足佔去規劃中的七成單位。樓盤上星期進行動土儀式，我亦帶着興奮的心情出席，期待落成後的樓盤，從外到內、從出租率到回報率，都可以為客人帶來更大驚喜。

全幢物業受關注

根據日本不動產投資資訊網健美家的數據顯示，今年首七個月，全日本分層住宅單位的平均回報率是6.84%。單看這個數字已經夠吸引，不過更利害的是，投資高於三層的全幢住宅大廈，最近七個月的平均回報率高達7.83%，而且有持續增長趨勢。因此，我們除了繼續擴展The Peak series外，也會積極發掘全幢物業。要實現這個目標其實不容易，換在三、四年前我未必有足夠把握，皆因全幢物業在日本一向有價有市，以往九成半買家是日本人，所以放售比較低調，不會故意吸引海外投資者；不過，FMI Japan經過多年默默耕耘，贏得當地業界人士的信任，市場上極罕有的筍盤亦手到拿來！在現時日本低利息、低滙率、低樓價、印花稅、高回報的環境下，試問回報率更高的全幢物業，又怎會讓香港、新加坡和內地投資者走漏眼﹖

低印花稅吸外資

以上提及的「四低一高」，前三低大家都很熟悉，至於低印花稅，原來有很多客人都不太清楚。在目前低利率環境下，外國人購買日本物業，借貸利率在2.8%以內，而投資全幢物業一般超過5%回報。不論你購買一幢五億日圓（約2,700萬港元），還是十億日圓（約5,400萬港元）的物業，印花稅一律收十六萬日圓（約8,640港元），跟香港和新加坡相比，入市成本不高，大大提升日本全幢物業的吸引力。另一方面，在日本買全幢物業連永久業權，投資者買入後可長線收租，亦可重建或轉售，如果想分拆單位出售，辦理相關手續大概需時兩至三個月，我們有經驗豐富的駐日本同事全程協助跟進，毋須擔心溝通問題。