近日我在網上看到一個大阪樓盤廣告，標榜項目是位於心齋橋，配上一張美輪美奐的大廈外觀電腦繪圖，但售價竟不到100萬港元。我們作為日本地產發展商，且已經銷售日本大阪樓多年，當然好肯定不會有「咁大隻蛤乸隨街跳」啦！因為在大阪，要找到售價數十萬港元的房屋，要麼地理位置偏遠，要麼已經有數十年樓齡。想在心齋橋覓到數十萬港元的全新一手樓？根本不可能！

於是我們找人假扮成潛在買家，詢問有關這個樓盤的更多資訊，甚至安排大阪的同事親身前往該項目的所在地親身視察。果然不出我們所料，經過我們的詢問下，對方經紀亦全盤托出，指出該項目屬於三十多年樓齡的「翻新樓」。投資者需要保持警惕，切勿輕信廣告，因為單從廣告中的電腦繪圖，根本無法得知是翻新樓。

那麼，這些翻新樓存在哪些問題呢？首先，即使經過翻新，樓宇仍可能存在潛在的老化問題，例如結構問題、漏水、電力系統老化等，需要額外的維修和保養，所費不菲。

此外，在購買日本樓時，樓宇抗震是大家關心的問題。雖然這些翻新建築經過重新裝修，但結構並未升級，安全性存疑。更重要的是，日本政府於1981年修訂了《建築基準法》，是日本建築安全起重大的轉捩點。修訂前的建築物一般承受震度為五級的地震，而1981年後期所建的樓宇就必須承受6至7級的耐震。而我們FMI所開發的項目全部都能承受7級以上的地震，這是舊樓和翻新樓無法比擬的。

在按揭方面，新建物業最高可獲60%的按揭貸款，而翻新建築則很難或幾乎無法獲得貸款，因為銀行審批按揭貸款時，會關注結構安全、抗震性能，以及未來轉售價值等等，所以通常不願意接受任何老舊的建築物，尤其是超過30年的建築。

在轉售和投資價值方面，物業品質顯著影響其價值和轉售機會。新建物通常更受歡迎，具有較高的轉售價值，而翻新建築通常價值較低，甚至難以轉售。

投資者在考慮購買日本樓時必須特別留意這些要點。人們經常說買海外樓就像「隔山買牛」，危機四伏，這種觀感主要源於行業中的一些害群之馬通過虛假廣告來蒙騙投資者。切勿輕信廣告，建議透過信譽良好的發展商或物業代理購買海外物業，以免陷入風險並蒙受損失。