這星期跟國內團隊開例會，問起我們在大阪開發的物業，國內銷情有點慢，同事們很慚愧但不約而同都告訴我，大概是因為一個「看似完美」的大阪樓盤出現，「吸引」了投資者的視線。此物業為一內地發展商開發，聲稱地點在大阪市中心，單位只有一百五十呎，售價七、八十萬人民幣，最「厲害」的是標榜包租十年，保證八厘淨租金回報，這樣的「筍」盤，不要說投資者，連我都覺得心動，不過我是動氣的動！我經常說When the thing is too good to be true, is not true！「邊有咁大隻蛤蟆隨街跳」？而且有可能是一隻有毒的蛤蟆，你一摸便毒發身亡！為何我這樣說？因為再調查，發現他們賣盤的招數非常弔詭，首先首期竟然要樓價的百分八十，甚至一百，然後給買家五厘利息，收樓後開始包租八厘回報，最後賣大包，十年後幫你回購單位！

我做了廿多年海外地產，「百分百首期」「包租十年」聽都覺可笑，至於回購，我就從來沒有見過兌現，試想如果發展商最後幫你回購，為何賣給你？連香港上市發展商，實力比你大幾百倍的英國發展商都不會夠膽做，那你是誰啊？再深入調查，更讓人懷疑是一個騙局，因為買家是共用一個民泊牌照，即是所有單位是綑綁式出租，不像一般正規的大阪物業，每個單位都有獨立民泊牌照，能自由管理，這好像是香港法例禁止的集體投資計劃。

我其實是很詑異國內的投資者為何會上當？我向來覺得他們非常精明，比香港投資者更加小心。還記得十年前我在國內做倫敦物業展銷，有投資者問我哪一個單位可以看到海景，大家都知倫敦哪有海？但今天內地投資者比我還熟悉倫敦！加上近年國內的高息投資產品眾多，網上資訊亦透明，只要做足功課，實在不容易跌入陷阱；唯一機會是他們利用了投資者貪平、包租包回購、不會輸的心態，設計一個讓人充滿遐想的產品，請君入甕。

對此，我的確憤怒，因為大阪是一個很好的市場，這些害群之馬隨時把它搞垮，試想若日後他爛尾或保證不了回報，令大阪市場備受質疑，最後損失的都是正當經營的商家及投資者。我更不恥的是他污衊了海外地產行業，作為中介出身的我，自知這個工作入行不難，但基本的專業精神是必須的，這是我個人的理念，雖然我做不到滴水不漏，但絕對不能覺得事有蹺蹊仍埋沒良心去做。有好多人可能覺得七八十萬只是小數目，但對某些人會是一生積蓄！也許自己是新加坡人，從小到大習慣守法，做生意亦講求原則；也許我曾在大行做過管理，不會接受一些過不到自己的樓盤，但很多中介都是取易不取難，他們只會看誰的佣金較高，就賣他的樓盤，就算在香港，中介公司都知道香港法例是不能做租金保證，但仍有不知名的中介以此賣廣告，近至大阪遠至杜拜都能保證，對我來說這只是不同程度的糖衣陷阱。我從來沒有這麼熱切希望讀者們能分享我這篇文章，讓親友們小心陷阱。