證券及期貨事務監察委員會（證監會）近日就疑似集體投資計劃的安排向公眾發出警示，如集體投資計劃沒有獲得證監會認可，便不得在香港向公眾發售。如沒有取得證監會牌照或註冊的情況下推廣或分銷集體投資計劃的權益，屬犯罪。報章一出，很多朋友都問我甚麼是「集體投資計劃」？又剛巧上星期我為扶輪社做了一場「海外置業的秘訣與陷阱」的講座，在場有不少青年才俊及專業人士，發現有不少人都跌入「陷阱」，讓我非常詫異，原來大眾對「集體投資」都不太了解。

究竟何謂集體投資呢？證監是這樣說明的，當你買了一個物業，而你是沒有「使用權」與「話事權」，這種情況通常出現在一些酒店項目或學生宿舍，而買賣合約通常是寫明你不能自住（沒有使用權），必須將單位租回給經營者（沒有話事權），再由經營者集體出租，而你是沒有權選擇租客的，最後你亦不能在二手市場買賣，你只能賣給投資者。甚至有些集體投資不能說你買了一個物業，你只是買了一個 "Share"！

集體投資其實是一個「機制」，先撇開它是不是一個騙局，集體投資的物業通常是以一個Rental Pool的方式去出租，收到的租金會放在一個Pool，然後按比例發給投資者。並不是所有的集體投資都是騙局，像REIT這種就屬於合法集資兼集體投資活動，此類信托需取得證監會牌照，而所有投資計劃細節亦需受證監會審視。

那麼集體投資為何會變成陷阱、騙局？因為有人就有貪念，有貪念就會有騙局，騙局是專為人而設啊！騙局先針對人們投資要安全的心理，很多時投資的人心態是「我想賺錢但又不想冒險、最好是零風險」。設計騙局第一銀碼要細，騙徒好清楚，若投資的銀碼大，人就會有很多考慮，幾十萬至一百萬就剛好。第二要給你一個很好的願景，八、九厘的超高回報，然後包你一個很長的時間，通常是五年十年，令你覺得自己買了一個只是幾十萬的物業，但高回報又包十年八年，非常穩陣！最後再加一個封底的安全網，就是回購！因為很多投資者會考慮到若十年八年後，誰人會接貨？於是回購計劃便應運而生，投資者自然覺得「實食冇黐牙」！騙局完全捕捉了投資者「細銀碼、穩定收入、包你底」的心態，在零風險下，人便自願跳入陷阱；當你以為搵到着數，其實已經被人搵着數！

有朋友問我，他朋友的朋友有一個十年後回購的項目，問我值不值得買？我答他莫說是朋友的朋友，即使是我的大佬，我都不會買。如果你非買不可，原因就只是幫朋友，只能當是潑出的水，收不回！他可能一開始沒有想過要騙你，他可能預計十年後項目會賺錢，他可能只是想用你的錢周轉，十年後可以套現給你，但十年後有誰知？我自己不希望連朋友都沒有得做，我會選擇不信！但聽聞這種糖衣包裝過的騙局物業都很好賣，看來我還是要努力工作，因為非騙局的物業比騙局物業難賣得多，哈哈！