點算海外物業市場，又怎少得日本呢？對日本來說，今年是高低起落頗大的一年。特別是東京奧運前，很多人都說東奧必帶來巨大虧蝕，但最終比預期要好，我說過這是因為奧運有其另類收入，而且亦會帶來正面的影響。至於疫情下，很多人都等待樓價下滑「執平貨」，結果毫無機會，因為東京一地難求，貨源短缺更刺激樓價再次上升，你手上就算有錢都輪不到你買。說實話，現時投資者最大的競爭者已不是中國人或外國人，而是本土年輕人。日本年輕人越來越懂得投資，原因是他們開始明白退休後，退休金根本不夠生活，所以紛紛趁年輕時投資物業，好讓日後能賺租過活。這反映了本土需求強勁，並證明日本的普通出租，回報相對穩定。大阪物業市場亦愈來愈熱鬧，雖然疫情影響了酒店及民宿業的收入，但因為世博與賭場的效應，買地成績一幅比一幅貴，很多有地在手的發展商，奇貨可居，怎樣也不肯放售，故未來大阪的物業只會越來越貴。

疫情下亦見真章，以往日本物業市場都是依賴本地人，很少依賴海外，故此樓市不會因為疫情而大跌，反而擊退了一群包租包買包回購的假發展商，實力不夠的亦要離場。原因是疫情讓銀行貸款變得很小心，很多資金不足的公司很難再營運，有實力的發展商才能經得起風浪，好像我們大阪的天下茶屋，不單準時交樓，還確保買家能做到貸款，因以往海外買家需要親身去日本辦理貸款，但疫情下無法成行；日本人做事很講求原則，我們事前下了一番苦功，費盡心神跟銀行協商，買家才可以在香港完成申請。這次終讓客戶明白，跟一間有信賴度的公司購買是怎樣一回事。

澳洲市場則沒有多大變化，原因是他不夠決心，想趁香港人移居熱潮賺錢，但政策又諸多限制，最終反彈機會極細。至於新加坡，依然很扎實，樓價不斷上升，加上本地市場消化力強，很多新盤兩三天就賣完，所以在東南亞被看高一線。同時因為疫情，讓很多人發覺仍可在家工作，對房屋需求改變了，要求有更大的住屋空間，令本地市場價格一直高企。大馬市場這一年變化亦大，原因是MM2H政策改變，申請人的月薪需有八萬港幣才合資格，物業銷情在這一年忽然大跌，不無原因。坦白說，如果我有八萬月薪，去哪裏都可以，何用去大馬？他們根本不懂市場，為甚麼新加坡能吸引超級有錢人？為甚麼英國甚麼人都能吸引？月薪八萬？新加坡都不是人人擁有，加上MM2H這政策，你不能在大馬工作。行錯一步，大馬市場立即沉下，要復甦就要等限制解除，否則沒有太大作為。

至於泰國，最大問題是還未能開關，去不了泰國，不少買家都選擇放棄完成交易，特別是市中心的樓盤，租客大減，而以往靠旅客的地區，亦顯得疲弱；反而曼谷周邊，一般泰國人都買得起的地區還可以靠本地人支撐，始終都需要住屋，我一直都說泰國市場不是三四年的投資，只要堅守五至十年，還是可以的。