復活節假期一過，我便立即飛去大阪，主要帶新加坡與香港客人實地視察全幢物業。本來以為假期後，去日本的人潮會減退，誰知四月十一號當天，關西機場仍被旅客擠爆，入境等候區人龍延綿不斷，但我心情卻沒有被破壞，因為這證明了Japan is back！買了大阪樓並經營民宿的客人，真的不需擔心回報啊！事實是我前後三次到日本，都沒法入住公司旗下的物業，要租住其他小型旅店，這代表甚麼？一是大阪中心地區，民宿一房難求，二是我們的物業的確是非常優秀！所以，如果你還在害怕大阪的民宿業務不行，那只是你無知罷了！

這一次大阪行，主要是帶準買家實地睇樓，坦白講，是有點興奮，自己已經很久沒有做sales了，但更興奮的是與客人一起聽到日本政府批准大阪的賭場及綜合度假村這個龐大項目，預計二○二九年落成，二○三○年目標旅客人次為六千萬，此刻絕對是投資大阪的黃金機會！

事實上，兩三年前我已經不斷叫大家入市大阪，但仍有不少香港人對日本樓存有誤解，以為隨便買個幾十萬的二手樓就可以做民宿，又以為日本銀行必可做按揭，因為大家都被市場上賣二手樓公司的廣告宣傳影響。香港人買物業喜歡做按揭，想像在日本買樓跟香港一樣，以為不難做按揭。但實際上，有多少中介公司會說出真相呢？時至今日，大部分海外人士的按揭申請其實都不容易受理，這是因為普遍日本本地銀行對外取態依然保守，加上言語不通的問題，寧願不做都不希望出錯。雖然近年條件已逐漸放寬，一些有跟外國人做生意的銀行，比較願意跟現有的外地客戶做按揭，即使如此，也傾向採取比當地人更嚴格的審核程序。以往日本銀行為海外買家最多提供為期十五年的按揭，年齡上限六十五歲，而按揭成數亦只有50%。不過自二○二三年初開始，按揭年期最多延長至三十年，承造成數亦增加至最高的70%。對海外買家貸款已經開放了不少，一般日本銀行會為海外買家提供公寓貸款，主要針對購買公寓或其他租賃物業作投資用途的貸款，相比本地人購買物業自住的房屋貸款，利率是高，不過比較下仍是低，浮動息率維持在2.5%至2.8%，但記住只限於新落成的一手物業。

不過，這並不等於你走入銀行，就能成功申請！日本人向來重視誠信，要成功取得他們信任，是要經過多年的相處、合作。多年來，我們在日本不斷努力開發新項目，期間跟當地銀行合作無間，才能取得對方信任，願意向我們的海外客戶提供按揭服務，加上我們日本辦事處有精通日語的同事，長期與日本銀行保持良好關係，申請起來才事半功倍。