剛踏入二○二三年，不少朋友便問我今年英國樓市如何？坦白說，英國BNO政策還是會繼續，只是我覺得香港人會放慢腳步，因為最急的一批人都已經離去，剩下來的人會各有原因決定去留，買樓都會慢慢睇、慢慢揀。但時機通常都不等人，現在貸款利息高了，通脹亦讓物價高了，所以打算慢慢選擇的一批人，變成選擇少了，原本可以買五百萬的，現在只能揀四百萬！原本可以選擇近倫敦的，現在可能沒有選擇。樓花相對變得吸引，因為都不急着走住現樓。所以只要是質素不錯的項目，就算是樓花還是值得大家留意的，因為我相信投資者會回來，大家記着倫敦的租金始終是相當好，縱使未來一年，英國樓市會較2022年慢，但當市場慢下來，發展商反而不會這麼急進，定價便會保守，自然會讓投資者入市。

去年年中，我便預測倫敦市場必會回來，而且公寓會佔優，數據最後都顯示這一年倫敦公寓的租金不停上升，特別是中位價的公寓在當地特別搶手，原因無他，英國很早就從疫情下復常，很多大企業員工回到工作崗位，海外留學生亦如期報到，租務市場自然活躍起來，只是對香港人來說，移民的會偏愛選擇House罷了。

日本、泰國及新加坡市場今年亦會回來，其中日本是最值得期待，因為只要有人進入日本，大家就會重新愛上她；加上日本利息只是二點八厘，貸款成數今年放寬到七成，國內租務市場穩定，而開通後遊客租住比率亦升到百分百，上次我到大阪想找地開發，都極之不易，相信在世博前，大阪物業仍是焦點。泰國亦會再次成為香港人旅遊熱點，曼谷樓雖然不會像二○一七、一八年般熱賣，但只要價錢合理，買家作退休自住用途，還是會有捧場客的。新加坡則是一個非常奇特的市場，海外買家需付百分三十的海外印花稅，未見官先打三十板，但去年有錢的海外買家仍以新加坡作為首選，數量未必多，但資金特別大。

除了海外樓，回顧去年，與身邊朋友談論最多的就是生意，有做餐飲、髮型、設計師的都大嘆生意難做；坦白說我們同樣面對困難，但我呼籲大家絕對不能「死守」，墨守成規不做任何事絕對不可以，你愈不敢使錢愈失去機會，一是一刀切，一是破釜沉舟作多元化發展，還需要創意要mind wise，自己不懂就找人幫忙。我做了地產多年，坦白說都有點悶，我不停反思自己的成功與失敗，過去我贏在哪裏呢？前半部我贏在用功肯吃苦，後半部我有一班優秀團隊與創新的銷售策略，讓我們在短短幾年由一間不知名的公司，到讓人經常在報紙看到，以往在展銷會派得最多的是公司簡介， 現在一個月都沒有派出一本，這是因為公司在市場上得到認受性Identity and Recognition，我覺得這方面是成功的。 公司的Marketing為我們帶來改變，在推廣上做得很好，看來是時候再創一門生意，既幫助到我身邊有需要的朋友企業家，又可以發揮我做生意的機會，大家姑且期待我們會有甚麼新搞作啦！