作為日本樓發展商，最多被問及關於地震的問題，我經常說，賣日本樓需要正視而非迴避地震，正如日本政府知道自己位於地震區，制定防震措施特別小心，要避免有得震冇得瞓，不如先做好防震。

日本有幾樣大家未必清楚的防震迷思，其實非常重要，首先你是否認識日本地震級別呢？形容地震強度的指標分為烈度（Intensity） 和震級（Magnitude），烈度是計算震動對個人、環境、地質結構造成的影響；震級是表示地震強度，地震釋放的能量越高，破壞力越大。世界各地常用的震級各有不同，其中香港人最熟悉的是「黎克特制」本地震級（Ml），還有日本所用的矩震級（Mw）。日本評估地震強度有自己一套標準，稱為日本氣象廳地震烈度表（JMA），同時計算烈度和震級，而我們起樓所指的防震度主要針對烈度，看樓宇的搖晃度有幾大、損毀度有幾高。現時日本的新樓，可以承受七級以上烈度，這是日本的最高級別。

最近有很多關於日本將會發生九、十級大地震的預測，有人會問：「日本新樓防震只有七級，如何抵禦八級以上大地震？」其實在國際上稱為八、九級的大地震，以烈度計只屬五級，像一九九五年的阪神大地震、二○一一年的東北大地震，日本至今未有一次大地震超越七級烈度防線。日本政府的防衛意識極高，建築條例列明每條鋼鐵要達到指定的耐震級別，以往要求建築物能夠抵禦五級烈度，現時已提升至七級。我們的建築商很謹慎，物業耐震度只會多不會少，交樓前一定要通過嚴格測試，更提供十年保養，確保物業不會出現結構損壞、漏水等問題。

買家要知道物業耐震度是否符合標準，可以看銀行貸款，不合格的樓宇沒有可能過到銀行一關。再說，買日本樓必須購買綜合保險，一般為五年，受保範圍包括水災引致的損壞，甚至連地震、海嘯、火山噴發等損毀也有賠償。如果保險公司結業又如何呢？日本政府亦會承擔，向業主發放補助金。

由下月一日開始，日本再度收緊建築條例，申請起樓必須符合新建築基準，日本政府很清楚地產業這一波氣勢強勁，未來幾年將有大量物業落成，要確保這批物業在未來四、五十年仍然安全、堅固、新淨。新例實施帶來的好處是日本樓質素將會進一步提高；壞處是作為發展商，申請建築許可要經過更嚴謹的程序，同時要負擔高昂的建築費。有時聽到客人說FMI的樓盤貴，其實一分錢一分貨，我會說 look new is not new，有些物業外表新，但五臟六腑殘破不堪，我們有技術有品質，需要一定成本才做得到。如果有人告訴你超低價可以買到全新靚樓，你要提防騙子，精明的消費者都知道如何選擇吧！

日本即將實施嚴格建築基準，確保新樓結構安全，外觀五十年不變。