匯率、匯率、匯率！重要事要說三次，投資所有海外物業，外匯市場可能是致勝關鍵，但亦是最容易忽略。因為很多人只會以價錢比價錢，從來不懂得從匯率計算，有些人覺得英國幾年前五十萬鎊一層樓，如果現在要五十五萬鎊，就會覺得買貴了，但忘記比較今時與當年的匯率。還記得脫歐公投時我身在倫敦，朋友致電給我說要買手袋，因為英鎊匯率急跌三成，名店來不及改價錢，一個Chanel手袋比以往平三萬。連買手袋都要看匯率，買層樓又豈能忽視？

近日，英鎊兌港元升回十元以上，身邊的人都慨嘆錯過入市機會。不禁說人們總是會重複犯錯，當英鎊低見九點二時，就期望它會跌至八點九，但真的到了八點九，就會奢望八點六，君不見八點九這個歷史性低位最後只維持了三十小時。我們都沒有水晶球，沒人能看穿未來，但可以從大數據預測走勢，只要你看看過去一年英鎊兌港元的高低位，大概估計得到英鎊當下是挑戰一百八十天的十點二六價位，而下一次就是一年的十點五高位了。所以，我奉勸打算在英國置業的準買家，「換錢」要趁早。

事實上，二○○八年金融海嘯前，英鎊兌港元曾於三月十四日出現高至十五點七九元的癲價；至二○○九年金融海嘯後，英鎊匯價跌至一月二十三日的十點六元。在英鎊升升跌跌之間，我賺了半桶金。直到二○一四年我撤出倫敦暫時離場，原因是英鎊太貴，兌港元十三點二八，樓市出現三高一低：匯率高、樓價高、利息高，租金低，即走無疑！

有很多客人買海外樓竟忽視匯率，我經常要提醒他們匯率的重要。舉例說，你用一百萬鎊買一層樓，我用一百一十萬鎊買另一層樓，但我買得比你平，為甚麼﹖因為你買的時候英鎊一兌十三，我買的時候一兌十，帳面比你平三成，所以要買得平不止鬥價錢，還要鬥匯率，認清港幣一元在海外究竟價值多少？選擇何時入場，何時離場是學問，把握外匯市場時機是投資重點。

離開英國後，我轉戰日本市場，二○一四年日元大貶值，兌港元曾跌至六算，我從中賺了一筆非常可觀的外匯差價。當英鎊升三成，日元跌三成，未計樓價，單是匯率已相差五成，這是我非常重視的因素。買海外樓看四件事：樓價、匯率、利息、租金，當中最重要的是匯率，你賣樓賺到錢要交稅，但你賺到匯價是免稅，偏偏有很多買家忽略這項重點。

說回日本市場，當年樓價和匯率平得驚人，唯一問題是不做按揭貸款，所有人交易用現金，限制了遊戲規模。後來日元稍見回升，銀行亦開放貸款，換言之銀行代為承受風險，買家租日元、收日元、供日元，至少不用承擔貨幣匯率風險。

近月世界各地受新冠病毒疫情衝擊，多國貨幣匯率跌至多年低位，英鎊、日元、加元、新加坡元持續走軟，加上以上地區住宅出租率穩定，一次過食匯率、食出租、食增長，可謂「三食」，三樣一齊食！