過往大半年我常在各大媒體分享投資英國物業的心得，因為我認為這一年是購買倫敦物業的最佳時機：英鎊匯率、利率和樓價低走，加上租金回報良好，形成「三低一高」局面，過往歷史告訴我們這就是入市的黃金指標。

隨著近期公佈的印花稅寬免期和BNO平權事宜，不少港人更積極鋪路移居當地，我在展銷會上見不少家庭客正物色兩房或以上單位，他們或許不是馬上過去英國居住，但都想趁樓價低時，先購入大單位出租一年半載，將來完成部署就直接過去居住，住大些、住好些，不用再煩「樓換樓」。

過要尋找投資自住皆宜的地區並不容易，倫敦市中心雖然易於出租，但商業區車水馬龍，環境吵鬧，有小朋友的家庭一般不會考慮；至於市中心低密度住宅，買得起那當然最好，但這些地區多數已被炒起，在Knightsbridge一個3房單位起步價300萬鎊，並非大眾客群之選。

我認為客人可以考慮一些在倫敦外圍的物業，既可受惠倫敦發展，出入市中心也方便，最重要是生活環境更舒適，樓價還比市中心「平」一大截！如果為求住在市中心，結果過到英國還是要住籠屋，豈非和最初想改善生活質素而移居本末倒置？

香港人鍾愛海景，去到英國當然想要泰晤士河景，倫敦外圍正好有個區域毗鄰泰晤士河，那就是斯坦斯（Staines-upon-Thames）。斯坦斯位於倫敦西方的薩里郡，屬於傳統貴族區，建築密度低，新樓大多配套完善，24小時禮賓服務、健身室及空中平台花園應有盡有，不過價錢就比市中心便宜得多，2房800多呎的單位只是50萬鎊以下，在印花稅寬免期內等於零印花稅！

而且，此區緊貼倫敦，交通網絡因而受惠，從斯坦斯火車站出發只需35分鐘直達倫敦市中心Waterloo，比一些荒蕪的倫敦郊區更方便。

更重要的是斯坦斯有著市區難以比擬的校網。斯坦斯旁就是英國皇室貴族男校Eton College，著名校友包括威廉王子、首相約翰遜、前首相卡梅倫，因此很多家庭和倫敦有錢人都會考慮在當地居住，帶來穩定的房屋需求，正好切合了現在香港人的需求：既適合將來作自住房屋，亦有不俗的投資價值。

話時話，早前英鎊因脫歐貿易協議有阻滯而重新跌穿10算，結果現在不到一週就馬上升回10算，英鎊持續復甦似乎是不可避免的趨勢。我身邊有不少人常常抱怨自己沒在英鎊最低時入市英國物業，老實說沒有人知道英鎊最低點在哪，不過現在英鎊匯率仍然很吸引，無論自住或投資，先趁現在低位入手其實是很好的資產配置，算得上「進可攻，退可守」，即使沒打算即時過英國也可先出租，也是將來的安全屋。