近兩年，選擇在英國買樓的香港人愈來越愈多，當中不乏曾在英國居住或工作的地膽，但更多的是對英國毫不熟悉，甚至從未踏足當地的新手。甚麼原因令人不惜花半生積蓄在外地投資置業﹖其實不外乎為下一代有更多選擇。

天下父母一條心，都希望子女健康快樂，能夠實現夢想。我身為人父深有體會，將心比己，在挑選英國樓盤時，特別關注社區環境和教育設施。

最近英國政府公布非本地人入學數字，推算去年9月至5月期間，有8,500名香港學童申請入讀中小學，當中8,000份申請獲批，成功率超過94%。在最多港人升學的十大校區中，Kingston upon Thames、Hertfordshire、Surrey、Milton Keynes都是我一直推介的地點，這些名校區有完善社區配套，而且治安良好，不但深受港人家庭歡迎，也是當地中產家庭的理想居住地。

以倫敦後花園Hertfordshire為例，一郡之內樓價有高低，富爸爸固然可以隨心選擇，如果預算有限應如何取捨﹖我會建議從活化區入手。

有人聽到「活化區」三字會耍手擰頭，以為需要活化的必然老舊殘破，需要長時間復修發展，但在我的字典裏面「Regeneration Creates Winner」。我看好的活化區，距離倫敦市中心不超過30分鐘車程，教育和社區設施有一定基礎。試想像，活化後的觀塘區與活化後的粉嶺北，身價自然有差別。

Hertfordshire西北部的Watford，共有十多間獲Ofsted評為Outstanding的中小學，此區被封為英國最幸福居住地，兼獲Zoopla選為倫敦最佳通勤之城，乘搭鐵路往倫敦Zone 1約半小時。值得留意的是，Watford政府投資15億英鎊展開20年發展大計，推動經濟、文化、交通及旅遊項目，未來競爭力肯定翻倍。現時區內新盤一房價不用30萬鎊，兩房價亦不到50萬鎊，只及倫敦市中心一半價錢，疫情後不少倫敦人已發掘出這顆禾稈下的珍珠，陸續搬到Watford居住。

倫敦南面更大規模的活化之城是緊貼港人移民熱點Sutton旁邊的Croydon，我夠膽說一句：住Sutton不如住Croydon！

因Croydon是倫敦未來商業核心之一，市政府耗資57億英鎊進行Croydon Vision 2020活化計劃，包括興建酒店、商場、寫字樓及公共設施，至今已有過千間數碼、科技和初創企業進駐。此地擁有超強交通網絡，前往倫敦市中心約15分鐘車程，學校亦毫不遜色，有多間公立私立名校，「蜘蛛俠」Tom Holland和天后Adele的母校The BRIT School亦位於此。

有人或質疑Croydon還在起步階段，但這正是其吸引之處，目前當地新樓呎價只有市中心的四分一，樓價上升水位充足。

我經常說買海外樓一定要看當地市場反應，只要參考Croydon在過去兩年疫情中交出的成績單——出租率大增144%，樓價升超過10%，可預期未來五年樓價升幅將超過兩成，絕對是倫敦南部的一匹黑馬。