某小型日本水貨網店，疫情期間收入急升，身在日本的店長代買日牌服裝飾物，每日營業額竟高達二百多萬港元。香港的日本鐵粉數量龐大，這點毋庸置疑，包括我自己在內，對日本亦抱有情意結，疫情前我幾乎每月到當地一次，近兩年多未曾踏足，只憑隔空「買咗食咗當去咗」。

上月日本正式開關，我曾舉辦「日本經營管理簽證」免費講座，原定只限一天，但反應熱烈超出預期，本月16至17日第二度加場。總結多場講座經驗，我充分感受到香港人對日本的愛與迷惘——何謂最佳timing﹖瞓身還是抽身﹖兩個如何選一個﹖這些忐忑如愛情信箱的問題，我和幾位日本市場專家就像南宮夫人一樣逐一解答。

令人意外的是，日本明明是大家都很熟悉的地方，而日本的投資移民方案門檻不高，為何港人對「日本經營管理簽證」的認知相對陌生﹖究其原因有三：一、日本並非傳統移民大國，很多人對日本移民政策不甚了解；二、不少人擔心疫情重創日本經濟，無法達到簽證所要求的每年四百萬日元收入；三、傳聞申請簽證批核易但續簽難，只怕賠了夫人又折兵。

投資移民是人生大事，我不會草草認為大家過慮。事實上，疫情拖累全球經濟，決定投資業務必須了解行業前景。一如以往，我看好日本旅遊及相關行業，且看香港人、內地人、台灣人對日本開關的反應，相信日本旅遊業在下半年有力反彈。

以旅客角度看，東京、大阪各有吸引力，若以投資角度出發，我建議趁低吸納大阪新盤作民宿出租。大阪是起動中的商業核心，日本未來幾年最矚目的基建及發展項目必然集中此地，隨着大阪世博會、大阪綜合度假村（IR）項目相繼啟動，當地旅遊、零售、樓市將火力全開。

去年有客人查詢投資移民日本方案，我介紹他以1億日圓買入大阪三個一房單位出租，以回報5厘計，年收入超過600萬日圓，超額符合申請簽證要求。民宿至今營運一年，他已成功取得日本經營管理簽證，預料未來數年租金回報更有上升之勢，只要收入保持穩定，在日本無不良記錄，續簽不成問題。客人透露待一切安頓後，將申請家族簽證，協助家人到日本定居開展新生活。

很多人聽到「1億」+「3個單位」會嚇一跳，記住這堆數字是以日圓為基礎，在目前5.8算的匯率下，1億大約是600萬港元，換言之600萬港元已買到三個一廳一房單位；如果打算帶同家人移居，預算1.2億日圓，即用700萬港元買入四個單位已符合一家四口的申請資格。

問題又來了，日本樓價年年攀升，大阪新建物業的樓價在過去七年升超過六成，如何以有限預算買到性價比高的物業﹖我的建議是向住宅區入手。位於西區的千代崎是我很喜歡的一個小區，距離心齋橋和難波約5分鐘車程，雖說是小社區，但區內有大阪巨蛋、Aeon Mall、Foleo Osaka Dome等設施，不但方便當地居民，對旅客來說亦相當便利。距離巨蛋前千代崎鐵路站約3分鐘路程的全新住宅The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome，現已完成結構工程，這幢樓高11層的新型物業提供21個一房一廳單位，適合經營民宿、長租或自用，明年七月收樓，預計正值日本全面開通旅遊的好時機。