在上星期的公眾假期，我們舉行了英國置業及地區分析博覽，一次過介紹英國六大熱門地區。不少客人跟我反映，擔心在全球經濟變差、加息，加上英鎊急挫的情況下，樓市會跟隨下跌。我有時覺得香港的投資者欠缺的就是長線分析和當機立斷，大家知不知當香港人還在擔心升勢放緩的時候，美國買家已經趁英鎊兌美元匯率跌至37年新低，紛紛湧入英國樓市「執平貨」了。

筆者研究了英國樓市十多年，我經常跟我的客人說，投資是要全面分析市場環境。港元跟美元掛鉤，英鎊貶值，香港買家理應同樣可以「減價入市」，但不少港人只看到加息的壓力，卻無視了當地強勁的租賃市場，特別是倫敦的租金愈升愈有。

根據英國地產公司Hamptons的數據顯示，倫敦的租金按年上升12.4%，原因是租盤數量減少，以及市場上因加息因素由買轉租的需求增加。試想想不單止當地人，留學生、投資者，再加上香港移民，都對英國物業有極大需求，租盤需求持續增加。雖然面臨加息的壓力，但同時租金持續上升，如果租金增幅能追上甚至超越息口，即使息口升，業主仍然可以有不錯的回報。過去3年，我們賣出逾千間公寓和獨立屋，當中99%以上的樓價升幅和租金回報都比預期理想，倫敦租金回報可達四厘，外圍地區更有機會高達5厘。

英國樓市的升幅近月的確放緩了，但只要仔細分析樓市數據就知英國樓市仍相對穩陣。根據彭博經濟分析，新西蘭樓價過去三年升幅達27.6%，在樓市泡沫排行榜中位列第一；英國樓價三年增長10.5%，泡沫風險排名15，樓市相對平穩健康。加上英國房屋一直供不應求，英國政府在2019年曾定下每年起30萬間新屋的目標，結果因疫情延誤建築工、供應鏈短缺、航運運費加價等等的因素，19至20年新屋數量不足25萬間，到了20至21年更只有21萬多間，令本來已短缺的貨源更加緊張，樓價和租金自然被推高，距離樓市下跌仍有相當大的阻力。

除了英鎊貶值變相減價，英國財相關浩霆早前宣布削減土地印花稅（SDLT）。在新稅務優惠下，樓價頭25萬英鎊毋須繳付印花稅，首置人士更加可以豁免42.5萬鎊以下的物業的印花稅。在新政策下，買細價樓變相折上折，購入40萬英鎊左右的樓，就可以享受最大折扣。我之前都說過踏入2022年後半年，倫敦及周遭地區細價樓會正式回歸市場。

以40萬英鎊計算，坦白說，Zone 1、2未必有太多選擇，我會推薦位於倫敦北面的熱門通勤城鎮屈福特（Watford），雙綫匯聚，到達倫敦Zone 1只需14分鐘，不少家庭移居英國都會選擇屈福特為落腳點。此外，屈福特氣候乾爽暖和，城市與自然風光兼備。根據英國國家統計局數據，屈福特的快樂指數在全英國排行三甲之內，更吸引大量倫敦人慕名搬往此地居住。

屈福特是新興的重點發展地區，當地政府在2016年投入15億英鎊將它全面活化，擴充地鐵沿線，並將屈福特交匯鐵路站(Watford Junction Railway Station)改造成為交通樞紐，以及建立大型商業園區。當地10年平均樓價升幅已經進駐全英三甲內，可見樓價升值潛力極大。屈福特最新地鐵沿線火車站旁地標式屋苑The Eight Gardens，提供開放式至3房單位，第一期首張價單更只需28.5萬鎊起。機會不等人，不懂得及時反應和消化市場消息的投資者，就只能後悔沒有及時「執平貨」了。