來到2022年最後一日，筆者在此預祝大家新年快樂！這兩三年，全球被疫情改變了生活，但今年終於看到了曙光，大家的生活開始重回正軌。世界各地相繼開關，當中包括港人最愛的旅遊渡假勝地日本。自日本於今年6月逐步放寬入境限制，日圓匯價又下跌到歷史低位，筆者身邊的同事朋友都已經急不及待「回鄉」，飛往當地吃喝玩樂，實行報復式消費。

旅遊業以往是日本的重要收入來源，但疫情後「封關」，入境人數大跌。而在今年10月，日本正式開放自由行旅客入境，該月入境日本的旅客超過45萬人次，比起2021年同期升幅達40倍。雖然數字上仍遜於疫情之前，不過我們集團旗下的日本分公司同事亦已向我們反映，我們集團在大阪管理過百間民宿，今個月的民宿出租已迅速爆滿，租金回報高達5至7厘，筆者相信未來的民宿租金將會繼續上調。

過往一年，日圓大幅貶值，早前更創32年新低，累積跌幅近兩成，買樓變相八折，故吸引大量境外投資者瞄準日本物業市場，當中包括香港人及新加坡人，藉此希望賺取穩定的租金回報及長遠的升值潛力。而近年香港買家多一個考量，就是如何能夠移居日本，甚至成為日本公民，真真正正做到賺租、賺匯率、賺簽證呢？

最簡單的方法相信是透過申請「日本經營管理簽證」。這種簽證的優勢是門檻較低。只要收入保持穩定，獲簽證一年後可續簽三年，五年後取得護照，居留滿十年後更有機會申請「永住權」。

在今年年初，一對中年夫婦正正希望計劃移居日本，於是透過我們集團購入位於大阪的全新樓盤The Peak Tengachaya。這個項目連民宿牌照出售，現已經營民宿，通過出租賺取公司收入，並委托我們集團管理，客戶無需擔心言語不通、繁複手續文件等問題。

於是，當這對夫婦買入單位後，我們集團立即著手為他們於日本成立公司，而經營民宿的租金收入亦滿足到申請「日本經營管理簽證」的經營收入門檻要求。前後大約花了半年時間，現時日本當地已順利批出簽證給這對夫婦，而他們亦已準備好到日本定居，實踐理想中的生活了！

另一方面，現時海外人士透過日本銀行申請物業按揭貸款，最新的安排下貸款額高達物業估值70%（需視乎個人財務狀況），而且按揭利率僅2.7%，比香港的按揭利率還要低，對於有意在日本置業的朋友來說當然是好消息！但要再次提提大家，市面上有很多中古樓出售，雖然樓價便宜，但這些中古舊樓往往伴隨巨額維修費，而且在貸款上，若目標物業為1983年之前所建，有可能不具備防震功能，故此銀行可能會拒絕貸款，隨時讓買家因小失大。