每個地方的樓市各有潛規則，正如在香港買樓，以同類型單位計，向南一定貴過向北、高層一定貴過低層、港島一定貴過新界……作為香港買家，這些因素不用說出口，大家都明白是甚麼一回事。倫敦樓的潛規則都很多，例如多華人聚居的地方基本上都是名校區；買house的多是當地用家，買flat的多是海外投資者；還有大家都知道，北面貴過南面，西面貴過東面……這些看似定律的觀念，部分因着倫敦近二十年的城市規劃而出現微妙變化。

倫敦Zone 1是英國發展商必爭之地，然而西面和北面的可發展土地買少見少，造就東南面的舊區經活化後重新崛起。上一輩的人，說起倫敦東南部會皺一皺眉，因為該處是曾經輝煌的船塢和碼頭區，自航運沒落後淪為龍蛇混雜之地，像香港早年的土瓜灣、大角咀一帶，只有草根階層聚居，中產以上不屑踏足。近二十年來，倫敦舊區發展一日千里，金絲雀碼頭就是最好例證，其他東南舊城亦陸續展開活化計劃，像Elephant and Castle、White City、Whitechapel等，受歡迎指數急升，加上這兩年有不少香港移民湧入，為新社區注入動力。

Elephant and Castle是起步較早的一區，2010年已展開耗資四十億英鎊，長達十五年的重建計劃，當中兩大重點項目分別是Elephant Park和New Town Centre，預計2025年將完成全部工程。

活化身價今非昔比

由國際知名發展商Lendlease投資規劃的Elephant Park，我會形容為倫敦的黃埔花園，發展商不但有野心，而且有實力，短短十年八年間幫一個舊碼頭區華麗轉身，變成交通、設施、生活質素樣樣有齊的中產新市鎮。據講黃埔花園在1985年初開售，首期樓花每呎大約七百港元，如果當年入市又一直持貨的話，呎價至今升值超過十八倍！所以有理由相信，香港人的買樓觸覺久經訓練，Elephant Park在2014年預售第一期樓花時，已有不少香港買家入市，記得當時入場門檻頗低，一房單位三十多萬鎊便有交易。事實證明，當日的投資者眼光獨到，因為Elephant Park距離金融區只有十分鐘車程，附近又有King's College London和University College London，吸納大批上班族和留學生租住，口碑一傳十十傳百，到第二、三期項目開售時，不但吸引新一批買家，連舊業主亦再添食，或者介紹親友入手，令屋苑愈來愈受歡迎，即使在疫情最嚴峻時期，出租率亦沒有下跌，樓價更不斷升值。

聯排別墅矚目登場

Elephant Park過往多個期數我都曾參與銷售，但對於最新一期項目，我依然興奮期待，因為除了住宅大廈Park & Sayer外，萬眾期待的聯排別墅Trilogy Terrace亦同步登場。試想像，如果黃埔花園宣佈推出新一期特色單位，而呎價竟維持十年前的價位，消息一出肯定震撼市場！以呎價九百九十九鎊進駐倫敦Zone 1地區，單憑想像已夠夢幻，更重要是今次還有倫敦市內極罕有的新建聯排別墅，面對「Zone 1+藍籌屋苑+英鎊低水」這條不敗方程式，我實在想不出還有甚麼值得錯過的理由！