英國樓市去年下半年四面楚歌，大家以為市況會沉寂一時，結果被一致看淡下形勢逆轉，上月平均價升近三千英鎊，超出市場預期。原因是有迹象顯示，通脹或比之前所估計的更快回落，意味着英倫銀行上調基本利率可能變得輕手，對買家來說肯定是喜訊。老實說，雖然我早已斷言英國樓市夠韌力，但其復元速度比我預計中更快，原先以為今年首季是調整期，結果第一季未完已出現反彈，英國樓的抗跌能力可見一斑。

值得留意的是，樓價以北部地區的升幅最快，西北部上升1.1%，東北部上升2%，反觀倫敦樓價幾乎沒有起跌，但有趣的是，倫敦的租金升幅冠絕全國，錄得15.2%增長，緊隨其後的曼徹斯特升14.4%，其他熱門城市如Bristol、Sheffield、Birmingham等升超過10%。根據Zoopla最近發表的租務市場報告，去年共有五十萬人移居英國，住屋需求大增，對比五年平均值，租樓需求增加超過五成。

樓價平穩而租金飆升，為投資者設定了最佳入市環境，試問有甚麼着數得過平買貴租﹖以往我經常強調買英國要趁「三低一高」，去年經過一番調整後，現時倫敦樓價放緩，利息亦有回落趨勢，加上英鎊尚未回升，租金卻大幅拋離，似乎正慢慢重回「三低一高」的軌跡。

鐵路沿線具優勢

要平買倫敦樓，我經常教大家向Zone 1、Zone 2以外的鐵路沿線入手，尤其是Crossrail伊利沙伯線，由倫敦西部的Reading和Heathrow，一直橫貫倫敦東部的Shenfield和Abbey Wood，打通倫敦交通的任督二脈，沿途經過的多個地區全線受惠。其中位於西倫敦Zone 5的Hayes，設有Hayes & Harlington車站，前往倫敦市中心Paddington約二十分鐘、Bond Street約二十四分鐘，到Heathrow機場只需六分鐘車程，交通方便是一大優勢。因此在伊利沙伯線拍板興建之初，地區已積極進行活化重建配合未來發展，近年各項基建陸續落成，由2016年至2021年五年間，當地樓價升超過三成六，但依然是Crossrail西段樓價最親民的地區之一，當地多個新盤都成為海內外投資者趁低吸納的目標。

工廠區活化之路

其實Hayes原先亦非渺無人煙的荒蕪之地，昔日曾是倫敦繁忙的工業區，當中有香港人熟悉的雀巢工廠、EMI黑膠唱片公司，及後時代轉變，舊式工廠陸續搬遷關閉，多間英國發展商購入該區地皮，重建成集生活、文化、商業於一身的新興社區。前雀巢工廠現已成為一個擁有一千五百多個住宅單位的新型樓盤，屋苑內包括一條長三百米的河道Grand Union Canal、九英畝綠化空間、緩跑徑、健身室、咖啡室等；一至三房單位面積由四百二十二平方呎起，最搶手是面向運河的單位，現時入場價只需三十四萬鎊起，仍大有升值空間。屋苑外的社區配套亦不輸蝕，步行數分鐘即到Hayes & Harlington車站，high street有齊超市、戲院、餐廳、學校等設施，附近還有去年剛落成的商業園區 Segro Park Hayes，未來將成跨國企業基地，有望進一步提升區內住宅租務需求。