2023年已經過了一半，每一年的這個時間我都會跟所有同事開一個大會，回顧上半年的成績，再確立下半年的方向。對於上半年在日本物業市場做出的成績，我是滿意的。當發展商起樓和銷售日本全幢物業的計劃，其實我們是從2018、2019年開始盤算，做了好幾年，在頭幾年時間，投資者尚未看清全幢物業的潛力，再加上疫情，當時市場反應很一般，我們曾經捱過，亦有很多人問我真的要堅持嗎？

到了四、五年後的2023年，疫情結束，日本政府在4月正式批准將在大阪夢洲建造全國首間賭場連度假區，在這短短兩至三個月內，我們在日本全幢物業市場做了60至70億日圓的生意，我很慶幸自己沒有因疫情放棄起樓、更沒有放棄投資全幢物業的市場。當你相信自己的決定是正確的時候，面對再多的困難，堅持都是必須的，我知道投資日本全幢物業將會在物業市場殺出一條血路，原因是我是新加坡人。

賭場效應下樓價升幅可達3倍

不是因為我是新加坡人，所以我做事的方式跟香港人不同，而是因為我體會過賭場對於一個地方的經濟成效。新加坡政府在2004年時宣布考慮興建賭場，並邀請國際賭場經營者提交開設賭場的建議書，6年後的2010年新加坡落實首個賭場。情況跟現在日本大阪一模一樣，今年宣布建造首間賭場，同樣預計6年後的2029年正式開業。我在2003至2004年期間買了一個新加坡物業，當時的樓價是400多至500元坡紙一呎，2010年賭場開幕後的樓價已經升至1500元坡紙一呎，升幅足足3倍，直到近年，新加坡樓價已達到2000坡紙一呎。

除了樓價升，賭場效應對經濟發展的影響也非常大，大家不見澳門政府年年派錢嗎？香港人未感受過賭場帶來的威力，而新加坡投資者則很清楚大阪計劃興建賭場這塊「肥豬肉」有多和味。不瞞大家，FMI Japan的客人當中，七成是來自新加坡，三成是香港投資者，當中有些是有社會地位的人士；有些是基金公司或家族基金；亦有新加坡小型發展商或名人。新加坡的經濟實力本身已經很強勁，很多當地投資者財力雄厚，加上坡紙近年強勢，我曾經試過有新加坡客人買全幢物業打算用現金全數支付，及後我們建議他申請貸款，把資金留起投資另一物業。

比東京樓價更低潛力更大

新加坡投資者除了資金充裕，而且還很精明。新加坡的樓市跟香港一樣，升值潛力大、回報也高，但樓價實在太高，而且在新加坡買第二個物業需要繳付昂貴的印花稅，當地的投資者才會轉到其他國家的物業市場。他們對於投資很審慎，所以一定會選擇投資法制很健全的國家。日圓現階段匯率低、利率低、大阪樓價低，但租金回報高，形成一個「三低一高」的投資黃金時機。拿着九百萬港元，在新加坡半個豪宅單位都買不起的時候，已在大阪可以買下全幢物業了，加上大阪是日本唯一可以全年經營民宿的地段，租金回報達有4-6%。

以前賣日本樓經常被問得最多的是應該買東京還是買大阪。以同級地段的樓價計算，大阪樓價是東京的六折，但回報卻達到東京樓的九成，很多新加坡客都會選擇大阪市場。很多新加坡八十後，在20年前錯過了投資新加坡物業市場的機會，現在視大阪物業市場為另一個投資黃金機會。同時，自從愈來愈多新聞介紹大阪物業的潛力，近一、兩個月香港投資者的數量開始增加，相信很快市場便會出現供不應求，樓價從而飆升。