再過數天便踏入2024年了，每逢年尾我都會請公司不同部門的同事吃飯、飲多兩杯，為勞大家辛苦了全年，跟同事們放開上司、下屬的身份真正交流，聆聽同事們的心聲。早前我便邀請了不同國家的公司同事一起飯聚、玩遊戲，其中一個遊戲是要他們用物件形容在場同事，有同事形容我是坦克車、AK47，亦有人形容我是黃大仙，有求必應，笑得我肚攣。

其中一個同事我像船長，把他載到目的地，他說因為去年這個時候，日本市場還沒有起飛，他也處於低潮期，想不到我今年年初把日本物業市場炒熱，現在工作量多了很多，每天亦充滿挑戰，但就非常滿足。他這樣一說，亦說中到我內心了，今年令我最自豪的就是把日本全幢物業、民宿市場帶到香港和新加坡。

趕上泰國 打造亞洲下個醫療旅遊城市

大阪的經濟前景有多樂觀相信不需要我多說，大家看到還有一年多便開幕的2025年世博會，預計將帶來 2800 萬觀光人次、2兆日圓的經濟效益；還有2030年開幕的大阪賭場，每年預計為大阪帶來 6000萬旅客，以及年收入5,200億日圓。大家一直關注上述的硬件配套經濟效益，但實際上大阪政府背後還有的另一套完善的軟件配套去吸引遊客，就是把大阪打造成下一個亞洲大型醫療旅遊目的地。

日本政府早在2011年推出醫療簽證，允許單次停留長達六個月，並在接下來的三年內無限次回訪，不過基於在亞洲地區來說，泰國一直以先進的醫療技術，成為亞洲最受歡迎的醫療旅遊目的地之一，加上當時日圓匯率高企，所以未有很大的迴響。十年多過後的今日，日圓貶值，對比2011年的10算接近半價，而且日本的醫療技術開始跟泰國看齊，其中心臟科、癌症治療和免疫治療等領域更是位居世界前列，而大阪有很多享負盛譽的醫療機構亦願意跟政府合作，開拓發展成醫療旅遊城市的機會，醫療旅遊設施亦是 2025 年大阪世博會展示的重點之一。

早買早享受

自兩年前將英國獨立屋帶到香港炒起後，今年又再次將日本物業炒熱，有不少朋友都笑問我下一個「想」帶起的市場是哪一個？雖然自美國聯儲局宣布維持利率不變後，日圓便開始稍稍回升，但基於日本有太多的利好政策和因素，我仍然會將日本樓市看高一線，特別是大阪的全幢物業。日圓今月回升至5.5算，事實上仍然是非常低水，而且大阪樓價不高，以我手頭上一幢位於大阪浪速區、建於1990年的六層高物業為例，今年四月完成翻新工程，從物業步行到惠美須町駅只需四分鐘，適合作民宿出租，全幢物業售價才1億6500萬日圓，即900萬港元，淨回報達5.4%。不過隨着美匯、美息見頂，日本央行可能於明年退出負利率政策，到時日圓必定升值，所以日本樓愈早買愈抵。

以日本經濟的走勢看，我絕不擔心明年的日本物業市場，我倒是擔心我們找地皮的速度趕不上物業銷售的速度，就好像FMI Japan位於大阪金地段的通天閣的項目「The Peak Tsutenkaku」，推出市場後不久就售罄了，還收到不少的「投訴」說買不到心水的單位。雖然說近年我們公司憑實力及過往的業績，投得多塊大阪黃金地段的地皮，連日本地產商都投不到的地，我們都能投到，但始終黃金地皮非無限供應，奉勸大家看到有心水樓盤就要把握好了。2024年的首個目標，就是繼續在大阪投得更多地皮，回饋我們FMI的客人。

我們FMI Japan最新位於通天閣的項目「The Peak Tsutenkaku」將於明年1月至2月期間交樓，現在已接近完工了，齋睇相已經令我非常興奮了！

大阪在硬件和軟件上都落足功夫，為未來的旅遊業鋪路，除了以上提到的世博、賭場和醫療旅遊，關西國際機場第一客運大樓正進行大翻新，其中國際線出境區都已於12月5日開放，當中最吸引的是全日本機場最大規模免稅店區域。