上星期為FMI Japan作出年度總結，來到2023年最後一周，是時候展望一下將來。記得去年年尾，我預測海外物業市場會有很大轉變，英國樓不再獨佔市場，而是與日本、泰國三國並立。事隔一年埋單計數，日本樓今年的表現比我預計中更強勁，氣勢由年頭帶到年尾，相信2024年繼續是日本樓的天下。

日本政府上星期發表經濟預測，預計2023至24財政年度的實質經濟增長率為1.6%，比半年前的預測錄得超預期增長，其中很大原因受惠於大量入境旅客及汽車產業復甦。從實際金額看，日本GDP將會創出首次突破六百萬億日圓的歷史新高。今年氣勢如虹，明年可以持續嗎﹖答案非常肯定，因為2023年只是序幕，距離2025年世博會、2029年賭場開幕尚有好幾年，相信未來幾年的發展步伐會愈來愈快，只要日本保持以下三大優勢，物業市場前景將繼續一片光明：

低息貸款增競爭力

日本央行在國際上有「最後武士」之稱，因為日本長期實行負利率政策，成為全球最後一個負利率國家，連海外買家的按揭利率亦低至2％，大大提升日本樓的競爭力。早前有日本央行官員發表言論，引發日本短期內結束負利率的猜測，不過上星期日本央行議息後宣布「最後無事」，繼續維持負利率政策，代表投資者至少在2024年首季仍可透過低息貸款置業。

日圓低水買樓有折

市場猜測日本負利率時代或面臨終結，刺激日圓反彈，其後日本央行宣布負利率政策不變，日圓應聲下跌，每百日圓兌港元回落至5.4算。今年以來，日圓兌美元貶值超過12％，如果以高位約6.1計，貶值幅度高達15％，日圓兌換港元亦曾創下三十三年來的新低。日圓貶值的影響有正面亦有負面，對海外遊客或物業投資者來說是正面消息，意味着以港幣在日本吃喝玩樂以至買樓，等如有八折優惠！

旅業復甦住宿難求

日圓疲弱，大批外國旅客湧入日本，大家只要數一數今次長假期有多少親朋戚友飛去日本，自然心中有數。日本國家旅遊局公布，十一月訪日外國人數超過二百四十四萬人，由今年一月至十一月的旅客量累計超過二千二百三十三萬人，是自2019年以來再度突破二千萬人。日本旅遊業界預測，明年全年遊客量可能超過三千三百萬人次。身在大阪的朋友報料，說聖誕節期間心齋橋的香港人比廟街還要多，大家想像得到，旅遊區的酒店和民宿房價都被搶高，而且手快有手慢冇。事實上，大阪一向缺乏五星級酒店，特別是心齋橋、道頓堀一帶，目前的數量是零，最近的五星級酒店已經要走到難波，所以我今年集中發掘心齋橋和道頓堀的地皮，多個項目預計在2024至2025年間落成。如果你問我對日本市場前景有沒有信心﹖我已經用實際行動回覆！