日圓維持五算以下，加快了海外投資者購買日本物業的進度，以往很多人喜歡慢慢尋寶，不過最近幾個月形勢有變，尤其財團和富豪紛紛鬥快出手，否則一轉眼就可能被人橫刀奪愛。情況就像百貨公司特賣場一樣，人人手執幾件筍貨，但雙眼又會虎視眈眈盯着別人手上的靚貨，一旦對方鬆手便據為己有，所以我們在日本買地都要打醒十二分精神。

早前我們在大阪就遇上搶地事件，事緣我看中了一塊地皮，地主開價十六點八億，一聽價錢雖然覺得貴，但大阪的靚地皮買少見少，很多地主都不願賣地，寧願多守幾年，等地價升得再高才放售，所以我根本不敢殺價。正當我以為有望成交之時，想不到日本某大上市公司竟然出價十九億，我從來沒有想過，竟然有上市公司跟我搶地！

大阪中央區極搶手

由於市場不容許買家慢慢揀，日本房地產的成交量不斷上升，我們最近在大阪市中央區先後錄得兩宗「十億元級」大額成交。第一個項目是位於西心齋橋二丁目的十三層商住大廈，成交價二十億日圓，買家是香港上市公司；另一個位於日本橋一丁目的十四層高住宅項目，以近十三億日圓成交，買家是新加坡富豪。要知道，大阪中央區是政治、商業及旅遊重心，但樓價比起香港、新加坡，甚至東京的商務區都仍然有一段距離，作為投資項目絕對有優勢。

日本現時不但匯價低，息口亦不過兩厘左右，如果買入全幢物業，更有機會爭取到兩厘以下利息，加上中銀（日本）特別優惠香港和新加坡客戶，申請貸款以往只有五成，現時最高可達七成，而且年期由十五年放寬至三十年。FMI Japan旗下的樓盤，全部都可以做到七成貸款，這是一個重要啟示，第一，證明我們物業的質素有保證；第二，代表銀行對大阪樓市充滿信心。

亞洲唯一宜居城市

如此投資環境，不但吸引企業及大財團，就連用家亦重錘出擊。英國經濟學人智庫（Economist Intelligence Unit，EIU）最近發表全球宜居指數2024報告，在全球一百七十三個城市中，大阪位列第九，成為亞洲唯一打入頭十位的城市，其中在醫療和教育方面的評價更取得滿分，被世界各地人士視為理想居住地。我有一位新加坡客人，由去年到今在大阪一共買入八個單位，最近更買入豐中市獨立屋，準備日後退休自用；另一位醫生客人則買入全幢物業，然後將頂樓單位打通自住，其餘五層出租，計劃用五層樓的租金贊助將來退休後吃喝玩樂的使費。事實上，大阪物價低而生活質素高，是不少香港人的「鄉下」，如果把握日圓低位七折買樓，不難實現返鄉下買樓退休的夢想。

日圓貶值不但促進旅遊業，更引發海外投資者爭相購買大阪房地產。

大阪入圍全球十大宜居城市，針對醫療及教育的評價更取得滿分。