日本總務省7月份公布了日本人口數據，截至今年1月，在日本定居的外國人為332萬人，創下歷史新高紀錄，按年增長11%。大家都知道日本多年來都面對人口老化及勞動人口不足的問題，為解決相關的難題，日本政府近年積極設法吸納海外人才，開放更多不同簽證給外國人，吸引他們到日本生活。對外國人來說，日本的生活環境和文化本已經相當吸引，加上日圓近年疲弱，比起通脹物價不斷升的其他國家，日本的物價指數偏低，不論是短暫體驗生活，或是長期移居都是很好的選擇。

如果只打算短暫在日本生活一、兩年的年輕人，可以透過「工作假期」、「J-Find（未來創造人材制度）」、「數位遊牧」、「特定技能」等簽證計劃到日本工作和體驗生活；但對於已經有一定經濟基礎，想長期移居日本享受生活的人士，最多人選擇的方法就是申請「經營管理簽證」，亦是我們一直有為客人提供的服務，以經營大阪民宿換取日本居留權。截至2023年尾，在日本持有「經營管理簽證」的外國人大約為3萬7000人。

經營管理簽證非投資移民

由於日本本身沒有投資移民政策，一般外國人想到日本居留，都必須通過申請簽證，住滿指定年期，才可申請永住權。坦白說申請「經營管理簽證」的條件聽落很簡單，申請人只需投資500萬日圓（約25.5萬港元）開註冊公司，並每年收入不少於400萬日圓（約20.4萬港元），即可申請。事實上申請過程其實是非常嚴謹，跟移民差不多，需要計分、交計劃書。大家要知道「經營管理簽證」以「經營」和「管理」為重點，需要證明給當局你的「經營管理」是有長遠而可靠的計劃，並非一筆過投資就可以了事！

曾經有朋友問是否一定要買樓才可申請「經營管理簽證」？答案是否定的。申請「經營管理簽證」的業務類型沒有限制，但要證明有實際業務營運。你也可以選擇在日本開茶餐廳，但日本出入國在留管理廳會根據你在香港是否持有相關的經營管理經驗和稅單，才會發「經營管理簽證」，如果你無法提供有關的證明，日本當局很大機會可能拒簽。

單純買樓不足以申請「經營管理簽證」，但如果買家購入物業而產生租金收入，則符合申請資格。當然，經營的單位數量愈多、年資愈長，成功申請的機會愈大。假設你在大阪購入三至四個單位出租，每月預計約二萬多港元的收入，這便足以符合經營管理簽證的要求。有意申請「經營管理簽證」的投資者，我建議購入樓花，因樓花在買賣過程中需處理單據、收樓等手續，較符合「經營管理」概念。事實上，我們很多成功申請「經營管理簽證」的客人，在香港都沒有實際經營管理民宿的經驗，及後的出租和管理服務我們公司都會協助客人處理，大家不需要過份擔心。

內地客多買整幢物業

事實上日圓疲弱，加上利率低，外國人購買日本物業沒有限制和額外稅項，很多外國投資者即使不申請「經營管理簽證」，都會投資日本房地產，因為日本房地產的回報率不錯，特別是大阪的物業被看高一線。雖然東京是日本第一大城市，從不缺投資市場，但東京樓價高，而且經營民宿有嚴格限制，即使規例較寬鬆的地區，全年最多只可經營180天。相反，大阪是日本其中一個可全年經營民宿的地區，大阪世博將於2025年舉辦，全日本首個賭場度假村更將於2030年落成，旅遊業前景有絕對的優勢，在兩年內我們九成日本房地產的投資者都是選址大阪，尤其大阪樓價僅為東京六成，但民宿的出租回報率是東京的1.2倍。

我也不怕直接跟大家說，我們在上海開設FMI Japan 分公司才一個多月，已接獲大批有關申請「經營管理簽證」移居日本的查詢。以行內的數字顯示，最近很多東京和大阪價值數億日圓的整幢物業，不少買家都是內地人，部分人的目標就是申請「經營管理簽證」，他們有些更是拿着現鈔交易的。發展商買地、起樓的速度一定比不上內地客掃貨的速度，無論大家有沒有計劃申請「經營管理簽證」，我都奉勸大家日本物業賣出的速度只會愈來愈快，要買趁早。

FMI提供一站式民宿出租管理服務。大家只需下載由我們自家為業主專用開發的APP - Okini Owner，便可以隨時管理自己的檔案和查看定期租金報表。