相信許多人最近留意到，日圓匯率自低位反彈了許多，這主要是因為日本央行決定加息、環球股市疲弱所致。此外，加息還意味著貸款成本上升，所以近日有很多朋友問我意見，想了解我對當前日圓走勢的看法，擔心是否已錯過了購入大阪樓的最佳時機。

回顧2013年，日本央行推出了一項極度寬鬆的貨幣政策。其後，在2016年2月，他們開始推行負利率政策，將商業銀行超額準備金存款利率從0.1%調降至-0.1%。這使日本央行成為全球首個實施負利率政策的中央銀行。透過這一非傳統的貨幣政策手段，日本央行的目標是刺激經濟增長並提高通脹水平。

依我看，當年日本轉向實施負利率政策，旨在激勵經濟增長和提高通脹水平。而現在日本加息主要出於對經濟的樂觀，加息幅度相對「佛系」，與當初美國那樣急劇提高利率的做法截然不同，反映了日本對調整利率這一舉措的保守和謹慎的態度，並繼續以寬鬆貨幣政策去支持經濟。

時至今日，日本仍是全球利率最低的國家。因此，我們集團最近收到的日本物業查詢並沒有受到太大影響。相反，一些客戶由於估計年底日本可能再次加息，因此加快了入市步伐。

若你問我的意見，現在正是投資日本物業的黃金時機，及早趕上日圓5算「尾班車」。不要指望它會再跌回4算了，因為當美國繼續實施降息政策，而日本進一步加息，我預計日圓將會持續強勢表現。正如我一再強調，購買海外樓最好就是可以同時賺取樓價升值和匯率升值！以7月初4.824算計，短短1個月，日圓兌港元已升值逾10%，而更重要的是，匯率升值所賺取的收益是免稅的！

若我們再往長遠看，8個月後大阪將舉辦世博會，2030年還有賭場開幕，這將進一步刺激大阪的旅遊業，增加民宿需求。保守估計，淨租金回報高達6%。所以我地都有好多客人係看好大阪在未來5至10年的經濟發展，覺得當地物業現仍處低水，於是決定投資大阪物業，好好把握這個投資日本地產的黃金機會！