在海外物業界打滾超過二十年，我都算見慣市場上各種風波，但這兩年來香港市場的變化絕對是前所未見，最大原因自然是「BNO 5+1」政策。從前購買英國物業的多是投資客，現在幾乎清一色是自用，一時之間我們也要重新物色適合客人的物業。簡單來說，投資客偏愛開放式單位，好其總額低、回報率高和易於出租／賣出的特點；現在移英的年輕家庭則喜歡 2 房以上的單位，生活質素是首要考慮。

你問我這兩種客人有什麼分別？投資客通常較具經驗，雖然未必熟讀英國買樓手續，但起碼能分辨 Tube 和 Overground、按揭找誰做等基本知識；與之相對，自用客多是年輕家庭，他們對英國樓的知識就像一張白紙，缺乏分辨市場「陷阱」的能力，有些連買家不用付當地經紀佣金都不知道，到了英國就很易成為「羊牯」。這促使我在今個周末舉辦一次「買英國樓 100 問」的講座，希望可以解答客人買英國樓的疑問，並破解坊間所有的英國樓「陷阱」。這次講座邀到我們的真實買家方健儀與我一起答問，作為傳媒界的大師姐，方健儀的提問確實獨到且一針見血，如果沒有事前準備我也不敢亂答！

話說回來，英國樓到底有什麼常見的「陷阱」？二手樓比新樓便宜的「假象」肯定是其中之一。買二手樓涉及一個「買現況」的概念，買二手和一手最大的分別就是買家需要負擔二手樓「現況」的風險。見過不少人因為價錢平而買了二手屋，最後交樓後發現問題多多，結果要多花數萬至一百萬以上裝修和申請證書，這可不會列在樓價當中！

我也並非說不要買英國二手樓，但至少你一定要有準確的目光去判斷二手樓的狀態，而且你要記住懂看香港樓的人並不一定會看英國二手樓。例如常見香港二手樓問題包括滲水、木蝨、家居故障，雖然都很麻煩，但只要肯花數萬元並不難解決；但英國樓、尤其是獨立屋的維修可以很複雜，最嚴重的情況是我曾看過的一條短片：買家在驗樓時發現室內抽氣扇排氣的位置，氣口被封死了，這是不正常的，因為抽氣抽風是必須的，沒有人會把它封死，驗樓員撬開時才發現被封閉的氣口，裏面全是白蟻；這還不算最嚴重，原來整個建築都有「石棉」天花的問題！說實話這個情況把獨立屋拆毀再重建可能更實際，但那談何容易？先不說相關人脈，單是成本就可能是數百萬起！如果我是事主，有機會的話寧願「撻訂」罷了！

買英國樓，無論是自住或投資用，請大家記住「要靚要好有沒有？絕對有！但是價格是相對的！」樓價便宜自然有其便宜的原因，可能治安較差，又或者沒有會所，當然，也有真正的滄海遺珠，但甜頭不會是「永久包租」、「十年回購」等等，試想想如果如果發展商肯定物業十年後有升幅，那它為什麼還會賣給你？