以往香港人一年去日本好幾次，頻密程度被笑稱「返鄉下」，想不到疫情持續，一別已經兩年多。事實上，不少港人未待日本政府宣布開關，已紛紛趁低吸納日圓，靜候血拼時機。若以六算掃入日系潮牌、歎盡魚生佳釀已夠盡興，那麼以六算買日本樓，匯率差額肯定令人很興奮。

自今年初以來，我公司查詢日本樓資訊的客人數量大增，一來大家看好日本開關後經濟必快速反彈，二來港人思「鄉」情切，有意申請日本經營管理簽證者愈來愈多。

在此再重申一次，在日本買樓不能作為移民途徑，但日本有門檻極低的「經營管理簽證」，申請人只需投資五百萬日圓開立公司，並證明有實際業務營運即可申請，簽證期滿可續簽，居留滿十年便可申請「永住」或「歸化」。五百萬日圓，以現時匯率計算大約三十萬港元，我們經常說錢能解決的問題不是問題，既然三十萬港元說不上大數目，重點便落在「實際業務營運」之上，究竟買樓出租物業算不算經營管理？

如果買入單位以長期固定形式出租，或將出租事務全盤委託租賃代理負責，業主並無參與營運，顯然不屬於「實際」經營管理；但如果買家購入可經營民宿的物業出租賺取租金，並親自經營管理，則符合申請資格。

必須留意的是，所謂投資並非一筆過付款了事，日本政府要求申請者能獲得足夠在日本生活的盈利，以投資大阪物業為例，每年要賺取約四百萬日圓的經營收入，因此不妨先買入三、四個物業作為民宿，以出租回報五至六厘計，租金收益即可達標，證明有能力在日本謀生及長期生活。

至於購買的物業種類，樓花是首選，因樓花在買賣過程中需處理單據、收樓等手續，較符合「經營管理」概念。其次是連民宿牌照出售的新建樓宇，二手舊樓則可避則避，繁複的申請手續，以及潛在的巨額維修費容易令人跌入買樓陷阱。

觀乎日本樓近期走勢，當地人承接力強，東京及大阪物業有九成半買家是當地人，日本人不愛磚頭的觀念已經過時；相信隨着旅遊業逐步開放，下半年物業成交價量將進一步上升。原本樓價較為平穩的核心區，像大阪心齋橋及浪速區等，由於樓價偏低，將有較大升值空間，如能趁機入市，樓價變相八折，用作經營民宿可享賺租、賺匯率、賺簽證三大優勢。

由於「日本經營管理簽證」查詢者眾，我們將於6月11日（周六）假中環文華東方酒店舉行免費講座，即場詳細介紹簽證的申請資格、流程、所需文件、預算及費用等實用資訊，並提供貼士，教大家如何在大阪置業投資，穩定賺取五厘租金回報。屆時我將聯同新東京國際律師事務所代表解答關於經營管理簽證的問題，對移居日本「心大心細」又滿腦疑團的話，別再猶豫，把握機會踏出第一步。