大家有沒有粗略計算過，身邊的同事、朋友在過去一年內返了多少次「鄉下」﹖我所指的「回鄉人士」並不包括像我這類經常要到日本公幹的商務旅客，而是真真正正的觀光客。根據我非正式的統計，一年內飛日本四、五次是平均值，甚至每月飛一次的亦大有人在。

日本百貨店協會最近公佈一月份免稅銷售額接近四百億日圓，連續兩個月創出歷史新高，為數最多的遊客是中國人，人均消費約十萬日圓，最多人買名牌產品和化妝品。至於二月份數據未公布，但適逢中國春節長假期，預計銷售額有機會再破紀錄，看來爆買熱潮正全面回歸。

股市樓市齊升

日本的爆買潮不止出現在零售市場，連股票市場也被外國財團爆買，日媒指日經平均指數已經衝破天花板，意思是指超越九十年代經濟頂峰時創出的三萬八千多點水平。很多日本人經歷過三十年前的泡沫經濟，都不敢買入日本股票，但這種陰影並不影響外國人，美國、英國、中東的投資者都大手入貨，過去像被施魔咒的日本股市，在這兩年間發生極大變化。

類似的情況也反映在地產市場，相信大家都聽過「日本人不買樓」的傳言，事實上，日本人買磚頭的慾望不及華人，他們很多時在大學畢業後已搬離老家租樓自住，一來當地租金不高，二來年輕人喜歡自由和新鮮感，租房可以隨時轉換不同新樓，對租客來說，二手物業遠不及新樓受歡迎。近年隨着經濟環境好轉，選擇買樓的年輕夫婦增加，不過民眾對中古屋始終有保留，寧願以較貴價錢買新建住宅，享有較高回報及耐震保障。

慎防二手樓陷阱

早前我特地帶隊，讓同事們「見識」一下行家銷售的二手樓，一個標榜只售四十九萬港元的大阪民宿住宅，看廣告上的電腦效果圖尚算企理，但所謂的大阪地段，原來需要尋尋覓覓，經過九曲十三彎才能找到，整個地區非常荒蕪，商舖幾乎全關，也沒有便利店，街上連行人也不多見，試問如何吸引遊客經營民宿﹖

作為地產發展商，我的態度是要做就要做得好，否則不如不做，所以我們由揀地皮開始已經有嚴格要求，全部集中在大家熟悉的難波、道頓堀、心齋橋、通天閣等大阪市中央區一帶。由於這些位置都是搶手的黃金地段，所以競爭對手亦非常多，稍一猶豫便會被其他發展商截足先登，而且就算成功買地，到興建物業時還要考慮人手和材料供應，這些資源目前在大阪都非常緊張。

民宿屬長線投資

有人質疑日本股市是另一輪泡沫，也擔心日本樓市風險極高，我要重申，投資民宿並非短炒，而是長線投資，我們的着眼點是大阪未來八至十年的發展，在世博和賭場的帶動下，只要旅客數量穩定，民宿經營妥善，又怎會有租不出的房間﹖大家即管問問身邊準備「返鄉下」的同事、朋友，每一次旅程要花多少錢租酒店或民宿，計一計數，自然明白經營民宿所賺的，是超越帳面數字的更高回報！