最近第一次接受日本傳媒NNA ASIA 的訪問，感覺既開心又榮幸。大阪在過去半年樓市活躍，尤其海外投資者大增，日媒注意到這個趨勢，希望我以發展商和物業代理的身份分析大阪關西世博及預計於2030年開業的大阪賭場所帶來的經濟效益，以及對大阪樓市的影響。

近年前往大阪的外國旅客急速增加，走在心齋橋、通天閣一帶，迎面而來的大多是外國遊客，可想而知當地的旅遊住宿需求有多大。NNA ASIA的報導提到FMI近幾年在大阪的發展，到目前為止，我們興建了十三幢物業，其中八幢已售罄，在今年初完工的The Peak Tsutenkaku，二十一個單位全部賣出，當中約六成買家來自香港，而且大部分毋須實地視測，單憑物業地點，還有對我們的信任已經扑鎚。

代辦簽證疑上當

香港人熱衷投資日本物業，一為投資，二為申請「經營管理簽證」，想透過經營民宿移居日本。到底經營管理簽證有幾吸引﹖合資格的申請人，一開始要投資五百萬日圓開設公司，然後每年在日本有介乎四百萬至六百萬日圓之間的持續收入，簽證分一年、三年及五年，申請人住滿五年可入籍，住滿十年可申請永住權，申請人與配偶，以及十八歲以下的子女也享有醫療及教育等福利。正因為有市場需求，網上出現了一些所謂中介，訛稱可以用又平又簡單的方法幫人申請經營管理簽證，結果當然都是騙案。

日政府不養懶人

最近就有傳媒爆出一宗雞蛋仔美食車騙局，事主花了大約七十萬港元請人代辦經營管理簽證，費用包括代為成立公司、購買及改裝美食車、申請營業許可、租借中央廚房、聘請日本臨時員工，以及申請者和家人的簽證費用等，還有林林總總的額外費用，錢花了不少，卻換不到簽證。每次聽到這類新聞，我都覺得很無奈，騙徒手法雖然層出不窮，但都是換湯不換藥，利用大眾貪平、心急、怕麻煩的心態，收錢後以一大堆藉口拖延或推搪了事。我經常說，日本政府不會白養移民，他們需要對國家有貢獻的人，即是有穩定工作或收入，有能力納稅才有資格留下來。以每年淨收入四百萬日圓計，兩夫婦就要有四百八十萬，試問每日要賣多少雞蛋仔才達標？

經營民宿收入穩定

我們也有為日本樓買家申請經營管理簽證，申請人要符合收入要求，大約需要購買一億至一點二億日圓（即港幣五百多萬至六百多萬元）的物業，經營民宿的收入較穩定，過程涉及經營及管理，對申請者非常重要，每年續簽相對容易。要知道，日本的經營簽證最困難的是續簽，一般人成功申請最多簽發一年，若果日本政府再次審批時對你有懷疑，很可能不再續簽，所以我們採取較高規格的方式來處理，以確保客人能夠續簽為前提，為客人開設日本公司，寫營運計劃書，一切依足程序。我們提交的個案不算多，但每個個案都成功做到，不論投資或申請移居均切忌短視，要看得長遠才得到令人滿意的回報。

要申請日本經營簽證，先要投資五百萬日圓開設公司，並確保每年至少有四百萬日圓的淨收入。