很多人認為，投資日本樓金額小，對比投資香港或其他地方容易，因此認為隨便買個物業就能達到投資目的。事實上，投資日本要考慮的因素實在太多，無論是入手物業種類、地段和年紀等，都是必須要納入思考領域。

若論日本物業，作為一個投資產品，要善用手上的資金並將其投資效能最大化，心態必須行先。要記住，你不是為了貪便宜，而是將你的一筆金錢轉化為生財工具，因此不要因為便宜才買日本樓。市面上很多中古樓，標榜超低價，看似很吸引，但轉手到你手，將來你又可以轉售給誰？主觀因素是價錢低，但客觀因素就是沒有升值空間，未來放售機會只會隨着年月流逝而變得更加困難。

而且，論價值的話，日本的二手樓樓齡高的話，樓價升幅就很容易追不上大市。如果你問我，固然就是入手全新物業，一來硬件上佔有優勢，而且在大阪等城市，新盤其實是買少見少，因此物業落地後價格一般都會站穩住腳，等個五至十年左右，基本上已經能夠在升幅期嚐盡甜頭。而且，持有日本物業至少五年的好處在於可以將資產增值稅減半，因此我認為買新樓不應太早放手。

如果是添置新樓，我特別看好大阪。坦白說，很多人當初會以東京奧運作為投資的因素，但其實我認為大阪的發展才是影響整個日本的樓市走勢的關鍵所在。因為在日本眼中，大阪是第二個「心臟」，將來會是僅次於東京的第二大經濟核心，因此所有最好的事物都會集中火力在大阪出現。比如說，3年多後就是大阪世博會，歷史亦曾經告訴過你世博會蒞臨大阪將會帶來如何巨大的收益，因此這點是毋庸置疑的。

再加上，大阪綜合度假村（IR）項目擬在2027年建成，項目早前由美高梅夥拍歐力士入標，初期投資超過1兆日圓，當中賭場計劃已經一錘定音，未來的博彩收益可以說是不可估量，而賭場在亞洲已有不少成功例子可供借鑒，例如澳門和新加坡，配合大阪這個熱門旅遊城市，賭場的出現將會是錦上添花。

現在投資大阪的年期正好能夠配合上述的發展的空檔期，首5年購入大阪物業，受惠於未來旅遊經濟重啟和世博會開幕，率先賺取一波升幅，接下來在2027年渡假村開幕後，用數年時間感受賭場等帶來的經濟發展，屆時已經是十年過去。投資者到時候可考慮在樓齡還有競爭力的情況下賣出，賺取最後的餘暉。所以買日本樓不能太早放手，亦不能太遲放手。

正如我經常笑言，對待海外物業，尤其是日本樓，你要盡顯「負心漢」的本色，不要以為自己在談戀愛，因為你投資的，是剎那的光輝，而不是永恆。