上星期我和團隊兵分兩路，分別在台北和新加坡參加當地的旅遊展，除了向大家推廣我們的 Okini App、民宿以及月租套裝行程外，還認識了很多喜歡旅遊的朋友。原來很多朋友除了喜歡日本旅遊，對投資日本民宿和住宿都感興趣，特別是如何出租、管理和營運方面，讓我在此一次過解答。

我發現大家最好奇的是如何身處海外，去經營一個位於日本的物業。特別是面對日本政府定期修改民宿政策，業主更需要靈活應變。只要大家曾經有過租樓或入住民宿經驗的都會知道，箇中每一個發生的小問題都需要聯絡業主處理，例如緊急維修、鎖匙或 Check-in 問題、延遲 Check-out 等等。

如果客人是購買 FMI 的物業，我們在日本擁有在地團隊，以上的情況我們都可以代客人處理，並提供「全方位支援」。我們是集開發商、地產商、物業管理和清潔公司於一身，這個就是我們跟其他地產商的分別。買樓不應只停留在項目本身的條件，更需審視地產公司是否具備日本在地執行、交屋後代管，以及因應政策開拓市場與長期的資產營運能力。

多元出租策略

大家看新聞都知道，日本政府定期會修改民宿政策，有見及此，其實我們近幾年一直積極開拓不同的市場，採用不同出租策略，學生宿舍業務就是我們其中一個新的市場。我們現時正與多間語言學校商討合作形式，所有的細節確認後，我們將為留學生以及在日本短期工作的人士提供服務式住宿。這類住宅租期較長，而且客源非常穩定，對業主來說可以確保單位在一、兩年內有固定租客，入住率穩定，不受旅遊淡旺季影響。

清楚管理對於租客和業主來說，向來都是一大煩惱，因此我們的服務式住宿提供上門的清潔服務。衛生問題一向是很多民宿的致命傷，實不相瞞，我們過往被客人投訴得最多的是毛巾的質素、床單的乾淨度。以往的民宿清潔，我們跟日本大部分民宿一樣，都是委託清潔公司去處理這方面的工作，就像中央洗碗工場一樣，承包不同餐廳的餐具清洗、消毒及配送服務。可惜這些外判公司通常都是流水作業式，服務可能達標，卻說不上優秀。為了進一步改善這些問題，我決定開設自家清洗廠房「PIKA PIKA」，以確保能夠達到我心目中的理想質素，這樣才能配得起我們精心打造的項目。

從「 FMI Japan」買地起樓開始，到物業與民宿管理公司「環球總管」負責管理出租，和「PIKA PIKA」負責後續的清潔管理服務，全部由我們集團旗下的公司處理，一有任何問題發生，即可找到相關的負責人即時處理。一間真正可靠的地產公司，不是只在成交前提供資料，而是能否在交屋後繼續承接管理與營運，這個就是 FMI 的優勢。

大阪巨蛋「快閃追星」商機

投資物業另一樣要看的是物業的位置，因為每個地區的租賃市場都不同。以大阪市場為例，心齋橋、難波固然是熱門的旅遊景點，如果是出租給旅客當然是不錯的選擇，但這些地點的項目售價會較高，因此，投資者也可以了解其他地區的成熟度與租賃客群。例如千代崎本來並非熱門的旅遊地區，但因為它是大阪巨蛋的所在地，是眾多國際巨星舉辦演唱會或大型球賽的首選場地，每年都吸引很多歌迷和球迷入場。近十年興起快閃追星，很多歌迷到一個城市追星，可能只會留兩至三天，因此他們會選擇留在巨蛋附近的住宿，千代崎一帶的民宿和酒店亦開始備受關注。

位於千代崎的「The Peak Chiyozaki Waterfront」現有全河景單位出售，除了鄰近大阪巨蛋，附近還有大阪最大的 Aeon Mall 商場，一個商場滿足快閃追星族的所有需求，而且它旁邊就是大阪重要交通樞紐——大正站。由大正站乘搭關空快速可直達關西國際機場，無需轉車；乘搭 JR 大阪環狀線更能輕鬆貫通整個大阪核心地段。