日圓近月跌至24年來的低位，兌港元更一度逼近5.6算。當年黎耀祥在劇集中飾演的「柴九哥」有一句對白：「人生有幾多個十年！」，而人生路上的投資時機就更短！因為大部份人，真正有能力去投資和貸款的階段大概就只有20至30年時間。現時日圓匯價跌至24年低位，是投資日本物業的一個可遇不可求的黃金時機！

隨着日本政府宣布開關之後，我身邊不乏親友已相繼到日本旅遊，趁日圓低水進行「報復式消費」，看到他們的照片也能受到當中的快樂！雖然去日本旅行就沒有我的份，不過我們整個團隊在近幾個月一直密鑼緊鼓，務求讓我們的客戶可以好好把握日圓低水的黃金時機去入手日本物業，進一步擴闊自己的投資版圖。

認識我的朋友都知，我從事海外物業投資多年，除了英國之外，我最鍾情的國家就是日本。近幾個月，身為新加坡人的我便以日本開發商之名，三度返到新加坡舉辦日本物業展銷會及講座，且反應一次比一次好，著實令我有種衣錦還鄉的感覺。這幾場展銷會，讓我深深感受到新加坡投資者對日本物業的需求。無他的，除了因為日圓匯價創新低，現於日本買樓可說是變相「8折」之外，相比起新加坡全新落成的物業大概只有約2厘租金回報，在日本你可享有穩定的5厘租金回報，投資者自然識得揀。而且，日本樓價亦遠較新加坡或香港相宜，在東京及大阪這些一線城市，購買整棟物業（en-bloc）的入場價可低至750萬港幣起。在這三個強大誘因之下，現時投資日本物業就是我經常說的「一箭三鵰」。

而對於很多香港朋友來說，投資日本物業還有第四大誘因，就是要移居到當地並取得「永住權」。不過令我出奇的是，原來香港人對於能否移居日本仍然存在很多誤解，大家對於「日本經營管理簽證」的認知相對陌生。的確，根據日本現行的「經營管理簽證」要求，購入住宅單位並不可以直接申請居留簽證；然而，假若買家購入物業而產生租金收入，則符合申請資格，可立即享有日本社會福利，包括教育、醫療、健康保險等，長遠更可申請入籍日本，獲得永久居住權。

事實上，申請投資移民日本的成功案例有很多。我有位客戶於去年查詢投資移民日本的方案，我介紹他以1億日圓（折合大約600萬港幣）買入大阪三個一房單位以民宿出租，以回報5厘計算，年收入超過600萬日圓（折合大約35萬港幣），超額符合申請簽證要求（個人收入最低門檻為400萬日圓）。這位客戶營運民宿至今已有一年，並成功取得日本經營管理簽證。只要收入保持穩定，在日本無不良記錄，續簽不成問題。最近他更開始申請家族簽證，準備與家人在日本建立屬於自己的「第二個家」，真真正正做到「一箭四鵰」！

大阪是日本唯一可以全年經營民宿的特區，而且近年的樓價增幅更跑贏東京，對於有意以民宿放租的投資者來說，大阪絕對是不二之選。除了大家最愛的浪速區，即難波、心齋橋一帶之外，今次我想為大家介紹大阪西區的千代崎。大阪西區是傳統住宅區，同時是熱門的旅客觀光點，靜中帶旺。在千代崎，最著名的景點當然是大阪巨蛋，區內有大型商場Aeon、Foleo、Super Viva Home等，生活配套齊備。全新項目The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome正正位於大阪巨蛋旁，盡享生活之便。由樓盤步行3分鐘即到達地鐵站，轉線到心齋橋和難波只需5分鐘，到梅田約16分鐘，到夢洲約30分鐘，前往關西國際機埸只需47分鐘，交通方便。樓價方面，1房實呎291只售180餘萬港幣起。現時買家更可選擇連2年租約購入，淨租金回報可達5%。最後提提大家，這個項目在新加坡已經售出超過50%單位，現即將在香港推出第二期的單位，有興趣的朋友請不要錯過！