英國大規模減稅計劃引發政治經濟動盪，這星期不少客人都向我表示，擔心英國經濟會繼續變差，未來一兩年樓市有機會下挫，於是我問他們，會因此延遲移民或子女到英國升學的計劃嗎﹖結果大部分人的答案都是計劃如常，原本態度猶豫的都忽然變得無有怕。其實大家都明白，英國當前的問題或會持續一段時間，但移民、升學等人生大事需要看長線，放眼未來，他們都用行動對英國投下信任的一票。

說到如何面對經濟危機，坦白說，沒有人能預測未來，我們所能做的是總結經驗。回想1997年我未入行已見證過亞洲金融風暴，到2008來到香港後又經歷雷曼事件，我相信危機當前，最重要的是長線分析和當機立斷，當英鎊大跌，兌美元低見1.035之時，香港人還在驚惶失措，美國買家已紛紛湧入倫敦樓市搶平貨！

過去兩年，英國樓價曾升近最高頂位，平均升幅超過兩成，但倫敦升幅相對較慢，因倫敦本身樓價已遠遠拋離其他地區，根據全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society, NBS）公布的第三季資料，倫敦平均樓價53.5萬英鎊，比全英平均價高出96.3%，樓價按年增長6.7%。如今英國經濟受到衝擊，匯率加上樓價走低，倫敦樓變相減價近20%，不論對投資者還是用家來說，都出現了一個難得的低價入市機會。

我經常強調，當樓價高企應該向倫敦以外的地區入手，如果整體樓價都低，就是時候回歸倫敦市場。當然，倫敦不同地區的樓價差別極大，核心靚區的天價樓，對一般用家來說可能五折也買不到，但Zone 2、3、4還有很多good value之選；即使是投資者，亦未必要揀Zone 1，與其要花一大筆印花稅，不如在倫敦新發展區買兩個細價單位，各收5%回報更加吸引。

最近向客人介紹西倫敦W3 Acton，有人一聽西倫敦便以為樓價高不可攀，其實Acton原本是沒有太多人認識的小鎮，但近年受惠於Crossrail鐵路開通，促使倫敦交通局（Transport for London, TFL）投資10億英鎊發展社區。計劃以Acton Main Line鐵路站為核心，向外推展至Chiswick，目標是加強Acton與旁邊兩大區域Ealing和Chiswick之間的連繫，將小城鎮改造成西倫敦未來核心及豪宅區之一。

由交通局出資發展，可見Acton的交通網絡是一大優勢，坐落District和Piccadilly雙線匯聚之地，30分鐘內到達Imperial College、King's College、LSE、UCL、University of West London等多間著名學府，前往新興商業園區Chiswick Park亦只需有8分鐘路程。Chiswick Park就像大埔的科技園，裏面有多間國際大型企業，包括Starbucks、Paramount、Singapore Airlines、AXA等，提供二萬多個就業機會，同時為附近地區帶來大的租務需求。現時大埔白石角新盤平均呎價接近二萬港元，反觀Acton新盤呎價約850鎊，租金回報高達5%，如果有意買樓投資，你會如何選擇﹖