日本投資市場最近又有好消息，股神巴菲特旗下的巴郡公司，近日再度發行了價值1220億日圓的日圓債券，是今年內第二次發行日圓債，明顯是增加在日本投資的部署。正如我年頭為日本樓市作出的「風水運程」預測，日本房地產在投資市場上成為是2023年的大贏家。日圓疲弱，現正處於是33年低位，每百日圓兌港元5.1，買樓變相打七折。加上在全球不斷加息的環境下，日本仍然保持低利息；比起新加坡、香港等東南亞國家和地區，日本簡直是零「辣招」，樓價亦偏低，對海外投資者而言，目前也沒有其他好值得投資的地方。

日本房地產今年上半年外資投入激增45%，新加坡資金最積極，新加坡兩大發展商凱德集團（CapitalLand）和城市發展有限公司（CDL）都投資入大阪市場。單計算今年頭三季，新加坡湧入日本樓市資金已高達30億美元，你以為買日本樓只得亞洲投資者嗎？投資日本樓的第二大資金來自美國，加拿大排第三，阿聯酋排第四。自去年10月日本重新開放後，這一年的經濟反彈「勁爆」，達三年來最高峰，除了外資流入投資市場，日本旅遊業已完全從疫情的陰霾中復甦，10月份赴日的外國旅客人數，由9月的218萬人增至251.6萬人，超越疫情前同期水平的249.6萬人。

提防平價樓陷阱

亂用「民宿牌照」是一個市場很常見的騙人招數，日本民宿牌照分為「獨立民宿牌照」和「簡易宿泊所牌照」兩種。我們公司在大阪的項目，每個單位都擁有獨立民宿牌照，樓宇全部達七級以上防震度，全部都是一房一廳設計。在日本法例下，擁有獨立牌照的單位必須超過二十五平方米，而我們的單位都是三十至三十五平米，比法例要求的還要大得多！

為什麼會說其他民宿是騙人？因為市面上很多民宿拿的都不是獨立牌照，而是簡易宿泊所牌照。市面上很多領有簡易宿泊所牌照的民宿，是整幢大廈共享一個牌照，很多大廈把所有單位面積合併計算申請一個牌照，結果很多單位面積不足二十五平方米，空間非常小，在我們大阪The Peak Tsutenkaku附近的民宿，大部份都少於二十五平米。更甚的是，那些代理都不會跟客人說，因為大廈持有的是簡易宿泊所牌照，原則單位是不可以拆散出售，若有一個業主退出不做民宿，其他人就有機會不能繼續了。

招數二：含糊項目位置

自從方健儀小姐買我們的日本樓消息一出，我們公司收到不少有關大阪項目查詢，也有些客人上網「做足功課」，最後找到一些港幣30萬左右、標榜「可作民宿的地段」大阪項目，問我為甚麼可以其他公司的樓價可以這麼便宜，我看一看資料便看得出當中的端倪了。首先是建築年份為70年代，「新耐震基準」在1981年6月1日正式啟用，在「新耐震」條例下，建築物必須可承受6-7級的地震，所有在1981或82年前落成的樓宇一般只要求能承受5級地震，一個50多年樓齡、只能承受5級地震樓盤，你真的敢住嗎？

再仔細一看，樓盤位置確實位於可作民宿的地段上，問題是項目本身是不可以作民宿用途，一個只有214呎的單位根本不符合資格申請獨立民泊牌照，因為日本民泊法規定所有申請牌照的單位必須是二百五十呎以上。再者，單位和大廈根本未有申請任何「獨立民宿牌照」和「簡易宿泊所牌照」，純粹是該地段而合資格的項目可申請經營民宿，恐怕要把整幢物業拆卸再重建才有可能真正經營民宿。最後再到Google Map查看樓盤的真實位置，大廈入口處位於橫街窄巷，附近的商店的店舖十室九空，途人稀少，五分鐘的步程內都不見一間便利店，看得我的心都「離一離」。

大阪升幅跑贏東京