日本在宮崎縣7.1級地震後發出巨大地震注意警報，一時間預言傳說滿天飛，幸好平安過渡沒有發生大災難，氣象廳於上周解除警報。在警報生效期間，陸續有客人向我們查詢物業的防震級別，我們作為日本樓發展商，其實早已做足準備功夫，在計劃興建物業前已經將大廈的結構安全放在首位。

化妝樓當新樓賣

The Peak系列所有建築都根據最高規格建造，確保整幢樓宇安全穩固，即使發生大地震，樓宇內的鐵骨都不會斷裂，因為我們用的是日本製造的SS400鋼鐵，屬建築鋼鐵中的最高級別，真材實料經得起考驗，這就是新建物業無可取代的優勢。可惜的是，有部分日本樓買家抱着執平貨的心態，買入一些翻新單位，這些物業只是將二手樓重新裝修後當新樓賣，價錢當然比新樓平一大截，甚至數十萬港元便有交易，當天下太平時，買家可能沾沾自喜以為買到平貨，一旦遇上天災威脅，或真正入住後，問題便陸續浮現。

貪着數風險大

我經常提醒客人，不要將買香港樓的觀念帶到日本，在香港買二手樓很普遍，但在日本買舊樓卻可能面對多種風險：第一、日本位處地震帶，經常發生大大小小的地震，樓宇的建築結構非常重要，日本政府規定所有新樓必須符合七級以上的抗震等級，並由發展商提供十年結構維修保養，一些翻新建築的外觀可能新淨，但內部結構經歷長時間消耗，抗震力肯定不及全新建築。第二，購買新樓可以向銀行申請最高六至七成按揭貸款，而翻新建築極少甚至沒有機會獲得貸款，尤其樓齡達三十年以上的舊樓根本不可能受理，換言之買家交易時需要全數支付樓價。第三，部分二手單位需要買家支付翻新廚房、浴室的額外費用，若單位較殘舊，不但要大規模翻新，日後更需要經常維修，當中涉及的修繕維修金額可能是無底深潭。

勿被電腦圖蒙蔽

香港人買日本樓，不論自住或投資，都要考慮長遠回報及維修問題，物業質素直接影響升值和轉售機會，即使樓宇位於市中心，翻新建築的轉售價值亦相對較低，甚至沒有人願意接手。如果計劃將單位作民宿出租，更要加倍小心，若單位內部面積小於二十五平方公尺（不包括露台），將不獲發民宿牌照。即使單位面積符合標準，也要留意民宿牌照的種類，因為牌照分兩種，一是物業獨立牌照，二是全幢物業牌照，大阪特區民宿牌照可申請獨立牌照和個別單位買賣，繳付住宅地產稅是商業地產稅的三分一或四分一。

曾經有客人問，很多廣告上介紹的日本樓只需數十萬，為何要用過百萬買呢？我想提醒大家，網上有很多廣告利用電腦效果美化物業，令人誤會是新樓，大家只要想深一層問問自己：幾十萬的大阪樓究竟是甚麼質素﹖你自然懂得選擇。

The Peak系列採用SS400鋼鐵建造，確保發生地震時，樓宇內的鐵骨不會斷裂。