經常有朋友問我：「Nicky，現在是不是買日本樓的好時機？如果是，應該選東京還是大阪？」這個問題最近尤其熱門，因為日圓持續疲弱，加上日本樓市升勢驚人，吸引了大量國際資金湧入。其中，東京樓價屢創新高，近日甚至引起日本政府的關注，而在我看來，大阪才是海外買家投資日本物業的黃金選擇。

根據日本放送協會（NHK）的報導，東京核心地區的樓價已升到相當「離地」，一手新樓的平均售價已超過1億日圓（約540萬港元），二手樓價更是按年飆升了38.6%，750多平方呎的二手樓售價高達1.6億日圓（約880萬港元）。這樣的升勢確實吸引了投資者的注目，但同時也帶來了極高的入市門檻和潛在風險，未來東京政府更有可能會針對外國買家推出限制措施。

相比之下，大阪的投資環境更為穩健，入場門檻遠低於東京。即使是在市中心熱門地段，例如心齋橋、難波、通天閣等，樓價仍然處於合理範圍內。以同樣的預算，你在大阪可以買到兩、三個單位，並享受更高的租金回報率，所以對於香港投資者來說，大阪物業的性價比遠高於東京，而風險卻相對更低。

大阪的租賃市場同樣表現突出，特別是在市中心和熱門旅遊區域，如果已BNB形式出租物業，租金回報率可高達6厘，普遍高於東京的3厘左右。對於希望通過物業出租獲得穩定現金流的投資者來說，大阪無疑更具吸引力。

再者，大阪的長線發展潛力更加是不容忽視。未來5年，大阪將迎來一系列重大國際活動與基建項目，包括現正舉行中的大阪世博會，預計將吸引超過2800萬名遊客，直接帶動當地經濟增長和物業需求。此外，2030年日本首個合法賭場的開幕，將進一步提升大阪的國際地位與旅遊吸引力。同時，關西機場翻新工程、夢洲地區的開發和交通網絡的升級，也將進一步鞏固大阪作為國際城市的競爭力。

綜合來看，日圓處於低位、大阪樓價合理且升值潛力巨大，加上租賃市場需求殷切，現在無疑是投資大阪樓市的絕佳時機。相比東京的高價與政策風險，大阪的穩健性與性價比更為突出，尤其適合追求長期回報的香港買家。