先向大家公布一個好消息，FMI破天荒開賣的現樓新盤The Peak Chiyozaki Elite已經100%全部售罄！這個盤四月尾才落成，短短一個月賣完，可見市場上有很多識貨之人對優質新樓有需求，真不枉我當初忍痛割愛。

為甚麼是割愛呢﹖話說在The Peak Chiyozaki Elite興建時，地盤沒有放任何公司標誌，當時引起不少人好奇，其實並非FMI故弄玄虛，而是這個盤原本不作公開發售，我準備留給自己慢慢收租，將來退休後當零用錢，可以繼續請朋友飲酒食飯。後來我們發覺喜歡大阪千代崎的人太多，一直有人問千代崎還有沒有新盤推出，加上銷售部同事埋怨我捽數，見我收起樓盤自肥，逼我放出來發售，所以一向賣樓花的FMI，突然推出現樓單位。事實上，有不少人喜歡現樓，尤其台灣和新加坡客，他們擔心買樓花等於隔山買牛，如今樓盤就在眼前，真正無花無假，客人可以看得一清二楚。

慎防隱藏式收費

日本樓市場已發展多年，為何投資者仍常有顧忌呢﹖只怪行業內有人混水摸魚。我有一位客人是新加坡富豪，在好奇之下，早前他參加了一間聲稱是日本發展商的講座，這間公司專門出售舊樓翻新的單位，每個單位平均只賣數十萬港元。雖然價錢很便宜，但我這位熟客是資深投資者，買入FMI不少物業，一聽該公司賣舊樓的詳情便知道有問題。首先，那幢舊樓建於上世紀八十年代，到底有沒有防震﹖能夠防幾級地震﹖講座上沒有明確解釋，只不斷強調物業不用做貸款，說穿了就是他們的物業根本做不到貸款，「不用做」跟「做不到」是兩回事。

我經常說look new is not new，翻新樓就像去整容、拉面皮，外牆和大堂執一執，但五臟六腑照舊。最奇怪的是，買家要自行決定換不換廚房、廁所、水電，如果我決定換，但對面單位沒有換，我們投資成本不同，出租價錢是否一樣﹖即使我單位的租金比較高，但對面單位或因設施差而得到負評，豈不是對全幢民宿有影響﹖第二，決定翻新廚廁的話，買家要再加一筆裝修費，還未計舊樓維修費，一堆隱藏式收費加起來分分鐘貴過買新樓。正如我們壞電視，有時維修費與新貨價相差無幾，何不索性買新貨﹖要知道，這些公司在宣傳時所標榜的回報率是計算最低樓價，最後左加右加的話，回報率遠比想像中低得多。

貪小便宜易中招

除了這些取巧的收費技倆外，舊樓的配套肯定比不上新樓，我客人在講座上問到洗衣問題，發展商表示樓盤附近有洗衣店，試問落樓洗衫方便，還是在單位內有洗衣機方便﹖每次有人問到FMI的樓盤為何比較貴，我都叫他們先搞清楚比較對象，蘋果對蘋果才能比較，蘋果對爛橙根本無得比，我們所有樓盤全部七級防震，每個單位都取得獨立民宿牌照，也可以向日本銀行申請貸款，這些平價舊樓都做得到嗎﹖有些人以為執到舊電視很着數，但要換零件，又要換插頭，花了錢維修後，才發覺舊電視不能支援高清廣播，結果得不償失，所以聰明人一定會作出聰明的選擇。