日本在今年6月初步開關，放寬觀光團入境，又縮短入境隔離期，不過入境人數仍不及疫情前的一成。有傳媒質疑遊客遲遲不回流，或反映日本吸引力不再云云。

作為日本市場的投資者，我對當地旅遊業前景的信心從未動搖，現階段是日本對外開放的第一步，大門開了一道窄縫，准許團體觀光客入境，但自由行及個人旅客有待進一步解禁。據聞當地旅遊業協會早已放風預測日本政府將於九月宣布重新開放自由行旅客入境，看來日本離全面開關的日子不遠矣！

不少香港朋友早前已趁日圓下跌「儲定彈藥」，準備隨時出發！香港人不但喜歡搵錢，花錢亦絕不手軟，近日不少人領取消費券後即時報復性消費，據報近三萬人首日已花光兩千大元。可以想像，只要日本一開關，報復性旅遊必然出現，何況屆時訪日的不只香港客，還有從世界各地而來的觀光人潮。

近一年來日圓持續貶值，累積跌幅近兩成，買樓變相八折。不少投資者瞄準日本物業收租回報穩定，加上有「日本經營管理簽證」，買物業作民宿出租，透過租金作為公司收入，將來便可申請永住或日本護照。

早前我返回新加坡舉辦大阪物業展銷會，客戶反應超出預期，可能由於新加坡已全面復常，新加坡人深信只要日本開關，經濟一定會好轉。他們看中日圓處於歷史低位，亦確信只要日本旅遊復甦，民宿出租肯定會爆滿。

至於香港人，或許被疫情困得太久，投資海外物業除了考慮租金回報外，對於「第二個家」的需求比較大，因此愈來愈多人有意申請「日本經營管理簽證」。這種簽證的優勢是門檻較低，卻可以馬上擁有跟日本人一樣的福利，所以我一直推薦大家以投資為未來換取「移居保險」。

不過話說回來，正因為市場有需求，有所謂中介公司聲稱代客辦理「快簽」，實質只是幫忙申請商務簽證，結果客戶白白花了一筆寃枉錢，卻沒有得到居留簽證。

日本政府要求「經營管理簽證」的申請人先「經營」、後「管理」，最後才取得簽證。申請人需要每年有四百萬日圓收入，夫婦需要四百八十萬日圓，一家三口則需要六百萬，大家要留意，這是日本政府要求的每年入息要求，而非申請時一次過呈交的入息紀錄，因此選擇投資項目必須是長線投資，搵快錢的水貨、網店之類絕非長遠計。

大阪是日本未來基建及經濟發展的集中地，若買入當地全新樓盤的三、四個小型單位出租，以回報五厘計，年收入超過六百萬日圓，基本上已符合簽證的入息要求，業主更可自選以長租或短租方式出租，每年享有六晚免費住宿！目前日本正醞釀全面開關，預料未來數年租金回報有上升之勢，只要收入保持穩定，獲簽證一年後可續簽三年，五年後取得護照，十年後便獲得「永住權」。

最近幾年，我們已經為不少客人成功申請簽證，當中有些已在日本定居，過往累積的經驗令我們更加肯定，貪圖捷徑只會適得其反。香港人常以辦事效率高而自豪，不過有所謂「欲速則不達，見小利則大事不成」，小利即是搵着數，有時着數貪到盡，結果讓人有機可乘，令自己陷入騙局。