今年1月是英國政府開放BNO簽證計劃的兩周年，英國內政部宣布兩年期間，共超過14.45萬人憑BNO計劃移民英國。決定移民後的第一件事，多數都會想到住宿問題，過去兩年期間我們賣出超過千個英國物業。今趟的移民潮我相信尚未完結，我們每星期仍然收到大量的查詢有關英國物業，不過由於英國樓市在去年突然轉向，轉升為跌，很多客人開始在買樓和租樓之間猶豫不定，他們會問「現在樓價開始跌了，是否應該租樓比較着數？」

市場上有不少分析預測今年的樓市走勢繼續向下，我認為其實不需要過份恐慌，投資者要記住英國樓市就像一艘巨型油輪一樣， 轉向或改變速度都需要很長時間，上半年即使樓市向下也只會「溫和下跌」。再者，根據過往的經驗，只要息口持續穩定，我認為樓市有望在下半年回升。我跟很多英國發展商認識多年，因為去年年尾樓市開始向下，今個上半年發展商便要「清貨」，因此新盤定價亦會較為鬆手，但下半年開始要「追數」，價錢必會較為進取。如果有意在英國置業的朋友，今年上半年其實是入市的最佳時機。

樓價現階段向下微調，在另一方面，租金卻持續急升。由於房屋短缺和需求增長，加上部分潛在的首次購房者擱置買樓，等待抵押貸款利率會有所下降才再考慮買樓，因此租金價格飆升。根據官方數據顯示，英國 11 月的平均租金上升了4%，是2016 年有紀錄以來的最高水平。有經濟學家更預測未來五年的租金增長將是疫情前十年平均水平的兩倍，今年的增長速度預計會達到 5.1% 的頂峰，相信買樓還是租樓比較着數，我都不需要多說。

我有很多已移民英國的朋友說，移民最難適應的，不是語言或天氣，而是生活上的不便。很多港人一開始移居的頭兩個月都說想遠離繁囂，感受一下無壓生活，去到第三個月開始便會發現早已習慣落樓便有超市、快餐店的生活，才發現是多麼不習慣連去超市都要揸車。想要倫敦的方便，同時想要倫敦周邊各郡（Home Counties）的清幽環境，我會推介位於白金漢郡的米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）。米爾頓凱恩斯是英國第一個衞星城市，就像香港的新市鎮，有完善的城市規劃，比其他郡更現代化和方便，乘火車到倫敦Zone1的Euston車站只需35分鐘。值得一提是，米爾頓凱恩斯的綠化比例排名全國第一，公園及湖泊隨處可見，生活環境怡人。

買樓不論是自住或投資，都是要買有潛力的，我經常跟我的客人說，買鐵路沿線物業一定不會錯，因為「鐵路效應」是樓市重要的催化劑。英國政府近年有意發展牛津、劍橋、倫敦「金三角」地區，連接劍橋至牛津的大學綫（Varsity Line）是英國政府其中一項現正動工的大型基建，位於劍橋和牛津之間的米爾頓凱恩斯，將是途經的其中一站，牛津至米爾頓凱恩斯路段的部分預計會在2025年通車，整段大學綫則預計在2030年前落成。

這項鐵路計劃背後有着更寬更廣的藍圖，英政府目標組成一個全新的城市群──Cambridge-Milton Keynes-Oxford corridor (簡稱CaMKOx)，牛津和劍橋本來就是著名的教育城和科技產業城市，而米爾頓凱恩斯則是一個初創企業、科研設施雲集的城鎮，這個新市鎮更被視為未來的經濟核心。將牛津、米爾頓凱恩斯和劍橋貫串，等同將三個英國生產力最高、最成功和發展最快的城市打造為英國的「矽谷」，成為世界知名的科學、技術和創新中心。近年各發展商爭先在米爾頓凱恩興建不少房屋，由於樓價合理且性價比高，讓它成為很多專業人士和家庭自住及投資的熱門選擇，同時也令米爾頓凱恩的樓盤也漸漸出現供不應求的情況，所以每次推出米爾頓凱恩斯都只能「手快有手慢冇」。